신림동 부동산 경매, 1회 유찰 21억

한줄 요약

신림동의 주거 및 상업 혼합 부동산, 1회 유찰로 최저가 매력적이지만 권리관계 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 492-21

서울 관악구 신림동 492-21에 위치한 이 부동산은 총 206.9㎡의 면적으로, 지하 1층과 지상 1층을 포함하고 있습니다. 건축물대장상 지하 1층은 사무실, 지상 1층 일부는 휴게음식점으로 등록되어 있으나, 현재는 주거용으로 사용되고 있다는 점이 흥미롭습니다. 이 지역은 서울대와 인접해 있고, 신림역과 가까워 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매의 감정가는 26억 4,991만원으로 책정되었으나, 1회 유찰되어 최저입찰가는 21억 1,992만원으로 약 20% 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산 시세가 30억에 달하는 점을 감안할 때 상당한 가격 매력이 있어 보입니다. 예상 낙찰가는 22억 2,592만원 전후로, 인근 시세 대비 약 25% 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 4일과 2020년 2월 4일 설정된 근저당권이 있습니다. 이로 인해 후순위 권리는 말소될 가능성이 높지만, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 특히 제시외 건물 포함으로 인한 법정지상권 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인의 전입일과 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있어, 이에 대한 사전 조사가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건의 가장 큰 매력은 유찰로 인한 가격 할인입니다. 하지만 주거용으로 사용되는 부분이 있어 용도 변경에 따라 발생할 수 있는 법적 문제를 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 정도로 추정됩니다. 그러나, 제시외 건물의 존재와 주거용으로의 활용이 법적으로 문제가 될 가능성이 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 1회 유찰로 인해 다소 높아질 것으로 예상되며, 입찰 전략으로는 최대 22억까지 고려할 수 있습니다. 취등록세는 약 1억 239만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 23억 가까이 필요할 것으로 보입니다. 개인적으로는 임차인과의 협상 가능성, 제시외 건물 문제 해결 방안 등을 충분히 검토한 후 입찰을 결정할 것입니다.