유성 전민동 부동산 경매, 11억

한줄 요약

솔직히 말하면, 대전 유성구 전민동의 이 부동산은 첫 유찰 후 가격이 내려가면서 매력적인 입찰 기회가 생겼지만, 임차인 현황이 걸린다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4083

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 전민동 286-4

이 물건은 대전광역시 유성구 전민동에 위치한 250.3㎡(약 75.7평) 규모의 부동산이다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 접근성과 생활 편의성이 높은 편이다. 다만, 건축물대장상 사무소로 되어 있으나 실제로는 다가구주택으로 사용되고 있어, 용도 변경이 필요한 상황이다.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 486만원이었지만, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 11억 2,340만원으로 감정가 대비 약 31% 할인된 상태다. 인근 유사 매물의 시세와 비교하면 대략 20% 이상 저렴하다는 점에서 충분히 경쟁력 있는 가격이다. 예상 낙찰가는 11억 7,957만원 전후로 생각해볼 수 있다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 설정된 근저당권으로, 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 크다. 다만, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 정확히 파악해야 한다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가적인 배당 순위가 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다. 유치권이나 법정지상권 관련 언급은 없지만, 건물의 용도와 실제 사용 상태가 다르므로 유심히 살펴봐야 한다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 투자 관점에서 꽤 매력적이다. 주거용으로 사용하면서도 사무소로 등록된 점은 용도 변경을 통해 가치를 더 높일 수 있는 기회가 된다. 대전 유성구는 개발 호재가 많아 장기적으로도 상승 가능성이 높은 지역이다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4~5% 수준으로 볼 수 있다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 유찰 후 관심이 높아져 경쟁률이 상승할 것으로 예상된다. 권장 입찰가는 약 11억 5천만원 정도이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 11억 7,766만원 정도로 예상된다. 임차인 현황과 명도 난이도에 따라 전략을 조정할 필요가 있다. 특히, 임차인과의 명도 협상이 쉬울지 고민해봐야 한다.