상도동 단독주택 경매, 2회 유찰 14억

한줄 요약

2회 유찰로 가격 매력적이지만, 내벽 훼손과 임차인 현황이 우려되는 물건.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 상도동 7-169

서울 동작구 상도동에 위치한 이 물건은 185㎡(약 56평) 규모의 단독주택입니다. 지리적으로는 서울 중심부와 가까워 교통이 편리하고, 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활환경도 괜찮습니다. 하지만 현황상 사무소와 주차장으로 되어 있는 지하 1층이 단독주택으로 사용 중인 점은 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 23억 3,492만원이지만 2회 유찰로 인해 현재 최저 입찰가는 14억 9,435만원으로 내려왔습니다. 감정가의 64% 수준으로, 인근 단독주택 시세와 비교해도 약 36% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 경험상 15억 6,906만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 건물 각각 근저당권이 설정되어 있으며, 이는 모두 낙찰 후 소멸됩니다. 하지만 임차인 문제는 등기부 등본과 현황조사서를 철저히 확인해야 합니다. 임차인의 대항력이 있을 수 있으며, 내벽 훼손 문제도 있어 향후 수리 비용을 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 내벽 훼손과 임차인 문제로 인해 리스크가 존재합니다. 그러나 낮아진 가격 덕분에 수익성 측면에서는 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 예상되며, 향후 상도동 지역의 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도로 보이며, 권장 입찰가는 15억 초중반대로 잡는 것이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 7,217만원이 예상되며, 총 투자금은 15억 7천만원 정도로 계산됩니다. 내벽 수리와 임차인 문제를 감안하여 신중히 판단하는 것이 필요합니다.