인천재개발 물건 직접 따라가봤더니, 싼 줄 알았던 빌라가 무서워진 이유

법원에서 싸게 보이는 인천재개발 물건, 현장 가면 표정이 바뀝니다

얼마 전 인천 쪽 재개발 구역 안에 있는 빌라 경매 물건을 보러 갔는데, 등기부만 봤을 때는 꽤 괜찮아 보였습니다. 감정가 1억 8천만 원대, 최저가는 한 번 유찰돼서 1억 2천만 원대. 주변 신축 분양권 이야기는 4억, 5억까지 돌고 있었고요. 초보 입장에서는 ‘이거 잡으면 로또 아닌가’ 싶은 그림입니다.

그런데 현장에 가보면 이야기가 달라집니다. 골목은 좁고, 세입자는 오래 살았고, 조합 사무실에서는 아직 사업시행인가 이후 절차가 남아 있다고 말합니다. 재개발 구역이라는 말 하나만 보고 들어가기에는 확인할 게 너무 많습니다. 인천재개발 물건은 특히 구역별 온도 차가 큽니다. 어떤 곳은 사업 속도가 빠르고, 어떤 곳은 5년 넘게 제자리걸음인 경우도 있습니다.

제가 처음 경매를 배울 때 가장 많이 들은 말이 ‘재개발은 시간으로 먹는 투자’였습니다. 맞는 말입니다. 근데 빠진 말이 있습니다. 그 시간 동안 이자, 세금, 명도비, 추가분담금, 사업 지연 스트레스를 같이 버텨야 한다는 겁니다.

재개발 구역 안 물건이라고 다 입주권이 되는 건 아닙니다

인천재개발 물건을 볼 때 초보가 가장 먼저 착각하는 부분이 입주권입니다. 구역 안에 있는 집이면 당연히 나중에 아파트 받을 수 있다고 생각하는데, 실제로는 조합원 자격부터 따져야 합니다. 토지 면적, 건물 소유 형태, 권리산정기준일, 무허가 여부, 다물권자 여부를 하나씩 봐야 합니다.

예전에 미추홀구 쪽 물건을 검토한 적이 있습니다. 빌라 한 세대였고 외관상으로는 평범했습니다. 그런데 토지 지분이 너무 작았습니다. 당시 주변 중개업소에서는 “다들 들어가는 물건”이라고 했지만, 조합에 직접 확인해보니 조합원 분양 대상 여부가 애매했습니다. 이런 물건은 싸게 낙찰받아도 나중에 현금청산 이야기가 나올 수 있습니다. 경매에서 싸게 받았다고 끝나는 게 아니라, 아예 기대했던 출구가 막히는 겁니다.

• 권리산정기준일 이전 취득인지 확인해야 합니다.
• 토지 지분이 조합원 분양 요건에 맞는지 봐야 합니다.
• 건축물대장과 등기부 내용이 맞는지 대조해야 합니다.
• 무허가, 위반건축물 표시가 있는지 확인해야 합니다.
• 조합에 직접 전화해서 분양 대상 여부를 물어봐야 합니다.

여기서 중요한 건 중개업소 말만 믿지 않는 겁니다. 중개업소가 일부러 속인다는 뜻이 아닙니다. 다만 경매 투자자는 낙찰 이후 책임을 본인이 집니다. 입찰보증금 10%를 넣는 순간부터 말이 달라집니다.

가격보다 추가분담금이 더 무서운 순간이 있습니다

인천재개발 구역을 보다 보면 낙찰가만 낮게 잡으면 된다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제 수익은 낙찰가보다 추가분담금에서 많이 흔들립니다. 예를 들어 1억 3천만 원에 낙찰받았고, 취득세와 법무비, 명도비까지 1천만 원 정도 들어갔다고 치겠습니다. 여기에 나중에 조합원 분담금이 2억 원 붙으면 총투입금은 3억 4천만 원이 됩니다.

그때 주변 신축 시세가 4억 2천만 원이면 겉으로는 8천만 원 남는 것처럼 보입니다. 그런데 대출이자, 보유기간, 이주비 조건, 중도금 부담, 양도세까지 넣으면 숫자가 확 줄어듭니다. 특히 사업이 2년 늦어지면 이자는 조용히 불어납니다. 경매장에서 계산한 수익률이 엑셀 안에서만 예쁜 경우가 꽤 많습니다.

제가 실제로 봤던 투자자 중에는 낙찰은 잘 받았는데 분담금 통지를 받고 바로 매도하려던 분도 있었습니다. 문제는 그 시점에 매수자도 똑같은 계산을 한다는 겁니다. 재개발 물건은 분위기 좋을 때는 매물이 귀해 보이지만, 사업비가 늘거나 분담금 이야기가 나오면 매수자가 갑자기 조심스러워집니다.

인천은 동네별로 재개발 체감이 완전히 다릅니다

인천재개발이라고 묶어서 말하지만, 현장에서 보면 구역마다 성격이 다릅니다. 부평, 미추홀, 동구, 중구, 계양 쪽은 입지, 교통, 노후도, 수요층이 다릅니다. 같은 재개발이라도 역세권에 가까운 곳과 언덕 안쪽 골목 물건은 출구가 다릅니다.

저는 현장 조사할 때 최소 세 번은 갑니다. 평일 낮, 평일 저녁, 주말 중 한 번씩 봅니다. 낮에는 조용해 보였던 골목이 밤에는 주차 전쟁이 될 수 있고, 주말에는 외지 투자자 차량이 몰리는 분위기가 보이기도 합니다. 또 주변 공인중개사무소 세 군데 이상 들어가서 같은 질문을 던집니다. “이 구역 지금 실제 거래가 얼마예요?” “조합원 물건 찾는 사람이 있나요?” “급매는 왜 나왔나요?” 답이 비슷하면 참고하고, 답이 너무 갈리면 더 조심합니다.

제가 현장에서 꼭 보는 것들

• 역까지 걸어서 실제 몇 분 걸리는지 직접 재봅니다.
• 언덕, 계단, 주차난, 소음 같은 생활 불편을 봅니다.
• 조합 사무실 운영 여부와 안내 자료를 확인합니다.
• 최근 실거래가와 호가 차이를 비교합니다.
• 인근 신축 아파트 전세가를 같이 봅니다.

특히 신축 전세가는 꽤 중요합니다. 나중에 입주 시점에 매도가 안 되면 전세로 버텨야 할 수 있습니다. 그런데 전세가가 약하면 잔금과 대출 구조가 빡빡해집니다. 재개발 투자는 매수할 때보다 빠져나올 때가 더 어렵습니다.

초보라면 이런 인천재개발 경매 물건은 피하는 게 낫습니다

솔직히 말하면 초보가 첫 경매로 재개발 구역 물건을 잡는 건 난도가 높습니다. 권리분석도 해야 하고, 조합원 자격도 봐야 하고, 세입자 명도도 해야 하고, 사업 일정까지 추적해야 합니다. 하나만 놓쳐도 수익이 아니라 손실로 바뀝니다.

제가 초보에게 피하라고 말하는 물건은 몇 가지가 분명합니다. 권리산정기준일이 애매한 물건, 토지 지분이 지나치게 작은 물건, 대항력 있는 임차인이 있는데 배당관계가 복잡한 물건, 조합원 분양 대상 확인이 안 되는 물건, 사업이 오래 멈춘 구역의 물건입니다. 이런 물건은 고수들이 안 들어와서 싸게 보이는 경우가 많습니다. 싸서 기회인 게 아니라, 위험해서 아무도 안 사는 걸 수 있습니다.

입찰 전에는 법원 매각물건명세서, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 도시정비사업 관련 고시문을 같이 봐야 합니다. 그리고 조합이나 구청 담당 부서에 확인 전화를 해야 합니다. 전화 한 통으로 끝나는 건 아니지만, 최소한 내가 모르는 위험을 줄일 수 있습니다.

인천재개발은 분명 기회가 있는 시장입니다. 낡은 동네가 새 아파트로 바뀌는 과정에서 가격 차이가 생기고, 그 차이를 잘 계산하면 수익이 납니다. 다만 경매로 들어갈 때는 남들보다 싸게 사는 즐거움보다, 내가 감당해야 할 리스크를 먼저 봐야 합니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 수익보다 최악의 경우를 먼저 계산합니다. 그 습관 하나가 오래 살아남게 해줬다고 생각합니다.