쓰리룸월세 물건 직접 따라가 봤더니, 싸 보이는 집에 숨어 있던 비용들

얼마 전 법원 근처 커피숍에서 초보 투자자 한 분을 만났습니다. 그분이 들고 온 물건은 지방 소도시의 쓰리룸월세 다가구주택이었는데, 겉으로 보면 숫자가 꽤 좋아 보였습니다. 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원짜리 임차인이 살고 있고, 낙찰 예상가도 시세보다 2,000만 원 정도 낮아 보였거든요. 그런데 등기부와 현황조사서를 같이 놓고 보니, 싼 이유가 딱 보였습니다.

쓰리룸월세는 초보가 보기엔 안정적인 임대수익 상품처럼 느껴집니다. 원룸보다 면적이 넓고, 가족 단위 임차인이 들어오면 오래 산다는 기대도 생깁니다. 그런데 현장에서 보면 월세가 높아 보이는 만큼 수리비, 공실 기간, 명도 난이도도 같이 커지는 경우가 많습니다.

쓰리룸월세가 좋아 보이는 이유

쓰리룸은 원룸이나 투룸보다 임대료가 높습니다. 예를 들어 원룸 월세가 35만 원인 지역에서 쓰리룸은 65만 원에서 90만 원까지도 형성됩니다. 숫자만 놓고 보면 한 채에서 두 채 몫의 월세가 나오는 것처럼 보입니다. 그래서 경매 물건 검색할 때 월세 수익률만 보고 관심을 갖는 분들이 많습니다.

근데 실제 임차 수요를 보면 지역별 차이가 큽니다. 초등학교, 산업단지, 병원, 관공서가 가까우면 가족이나 직장인 수요가 붙습니다. 반대로 오래된 빌라가 몰려 있고 주차가 불편한 동네라면 월세를 내려도 문의가 뜸합니다. 쓰리룸은 면적이 넓어서 관리비 부담도 있고, 난방비가 많이 나오는 집은 겨울에 공실이 길어질 수 있습니다.

• 초등학교와 어린이집 접근성
• 주차 가능 여부
• 엘리베이터 유무와 층수
• 곰팡이, 누수, 보일러 상태
• 주변 신축 빌라 월세 수준

저는 쓰리룸월세 물건을 볼 때 네이버 매물 가격보다 먼저 동네 부동산에 전화를 돌립니다. 같은 평형이 실제로 얼마에 계약됐는지, 공실은 얼마나 걸리는지, 보증금을 낮추면 월세를 얼마나 받을 수 있는지부터 묻습니다. 인터넷 호가만 믿고 수익률을 계산하면 입찰장에서 손이 너무 가볍게 올라갑니다.

경매 물건에서 더 조심해야 하는 부분

쓰리룸월세 경매 물건은 임차인이 있는 경우가 많습니다. 여기서 초보가 가장 많이 놓치는 게 대항력과 배당 관계입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고 확정일자까지 갖췄다면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 생길 수 있습니다. 이건 수익률 문제가 아니라 원금이 흔들리는 문제입니다.

예전에 제가 본 물건 중에 감정가 1억 4,000만 원, 최저가 9,800만 원짜리 쓰리룸이 있었습니다. 월세는 보증금 3,000만 원에 60만 원. 겉으로는 괜찮았습니다. 그런데 임차인 전입일이 말소기준권리보다 빨랐고, 배당요구도 하지 않았습니다. 낙찰가 1억 원에 들어가면 보증금 3,000만 원을 따로 떠안는 구조였죠. 실제 투자금은 1억 3,000만 원이 되는 셈입니다.

이런 물건은 입찰장에서는 싸 보입니다. 하지만 계산기를 다시 두드리면 전혀 싸지 않습니다. 취득세, 법무비, 명도 비용, 수리비까지 넣으면 주변 일반 매매보다 비싸지는 경우도 있습니다. 경매에서 무서운 건 낙찰을 못 받는 게 아니라, 잘못 받는 겁니다.

제가 현장에서 보는 서류 순서

• 등기부등본에서 말소기준권리 확인
• 매각물건명세서에서 인수되는 권리 확인
• 현황조사서와 전입세대열람 내용 비교
• 임대차 보증금과 배당요구 여부 확인
• 관리비 체납, 점유자 태도, 내부 상태 체크

서류를 볼 때는 한 줄씩 따로 보면 안 됩니다. 전입일, 확정일자, 배당요구, 말소기준권리를 한 화면에 놓고 봐야 합니다. 이 중 하나만 삐끗해도 쓰리룸월세 수익률은 종이 위 숫자로만 남습니다.

월세 수익률보다 먼저 빠져나갈 돈

쓰리룸은 수리비가 생각보다 큽니다. 원룸은 도배, 장판, 싱크대 손잡이 정도로 끝나는 경우도 많지만 쓰리룸은 방이 세 개입니다. 벽지도 많고 장판 면적도 넓습니다. 화장실이 두 개인 구조라면 누수나 타일 보수 비용도 늘어납니다. 보일러가 오래됐으면 한 번에 70만 원에서 120만 원까지 잡아야 할 때도 있습니다.

제가 실제로 낙찰받았던 수도권 외곽 쓰리룸은 입찰 전 예상 수리비를 500만 원으로 잡았습니다. 막상 문을 열어보니 싱크대 하부장이 물을 먹어 썩어 있었고, 작은방 벽 뒤쪽에 곰팡이가 퍼져 있었습니다. 도배와 장판만 하려던 계획이 싱크대 교체, 단열 보강, 화장실 환풍기 교체까지 번졌습니다. 최종 수리비는 930만 원이 나왔습니다.

월세 75만 원이면 1년 900만 원입니다. 그런데 수리비로 930만 원을 쓰면 첫해 현금흐름은 이미 많이 약해집니다. 여기에 중개수수료, 공실 1~2개월, 대출이자까지 들어갑니다. 그래서 저는 쓰리룸월세 물건을 볼 때 첫해 수익률을 일부러 낮게 잡습니다. 그래야 마음이 급해지지 않습니다.

임차인 수요는 넓은 집이라고 자동으로 생기지 않는다

쓰리룸은 가족 수요가 붙으면 안정적입니다. 아이 학교 때문에 이사를 자주 하지 않고, 짐이 많아서 웬만하면 오래 삽니다. 하지만 그만큼 집 상태를 많이 봅니다. 채광, 곰팡이, 주차, 층간소음, 주변 학원가까지 따집니다. 단순히 방이 세 개라는 이유만으로 계약이 되는 시장은 아닙니다.

특히 구축 빌라 쓰리룸은 신축 투룸과 경쟁합니다. 신혼부부나 아이 한 명 있는 가구는 낡은 쓰리룸보다 깨끗한 투룸을 선택하기도 합니다. 월세가 비슷하면 더 그렇습니다. 그래서 현장에서는 경쟁 물건을 직접 봐야 합니다. 같은 돈이면 임차인이 왜 내 집을 골라야 하는지 답이 나와야 합니다.

저는 최소 세 곳은 직접 걸어봅니다. 낮에 한 번, 밤에 한 번 보는 것도 좋습니다. 낮에는 채광과 소음이 보이고, 밤에는 주차와 골목 분위기가 보입니다. 쓰리룸월세는 집 안만큼 집 밖이 중요합니다. 가족이 사는 집은 골목이 어둡거나 주차 스트레스가 심하면 계약이 잘 안 붙습니다.

초보라면 이런 쓰리룸월세는 피하는 게 낫다

처음부터 어려운 물건으로 실력을 증명할 필요는 없습니다. 경매는 오래 살아남는 사람이 이깁니다. 수익률이 조금 낮아 보여도 권리가 단순하고, 점유 관계가 명확하고, 수리 범위가 예측되는 물건이 낫습니다.

• 선순위 임차인이 있는데 배당 관계가 애매한 물건
• 전입세대와 현황조사 내용이 서로 맞지 않는 물건
• 불법 증축 의심이 있는 다가구나 빌라
• 누수 흔적이 여러 세대에 걸쳐 보이는 물건
• 주차가 거의 불가능한 구축 골목 물건
• 주변에 같은 평형 공실이 많이 쌓인 지역

쓰리룸월세는 잘 잡으면 월세 흐름이 꽤 든든합니다. 하지만 입찰 전에 숫자를 보수적으로 깎아봐야 합니다. 월세는 10만 원 낮게, 공실은 2개월 길게, 수리비는 예상보다 30% 높게 잡아도 버티는 물건인지 보는 겁니다. 그 계산에서도 괜찮으면 그때 입찰가를 고민해도 늦지 않습니다.

현장에서 오래 굴러보니, 좋은 물건은 사람을 흥분시키는 물건이 아니라 계산을 차분하게 만들어주는 물건이었습니다. 쓰리룸월세도 똑같습니다. 남들이 월세 80만 원만 볼 때, 저는 그 집에 들어갈 사람의 표정과 빠져나갈 돈부터 봅니다. 그 습관 하나가 입찰장에서 손실을 꽤 많이 막아줬습니다.