고시원월세 싼 방만 보고 들어갔다가 관리비에서 뒤통수 맞은 이야기

법원 앞 고시원 물건을 보러 갔던 날

얼마 전 경매 물건 현장조사를 하러 갔다가, 법원 근처 고시원 밀집 골목을 한 바퀴 돌았습니다. 예전에는 고시원 하면 시험 준비하는 사람들 숙소 이미지가 강했는데, 요즘은 단기 거주자, 현장 근로자, 1인 가구, 외국인 근로자까지 섞여 있습니다. 간판에는 월 25만 원, 월 28만 원 이렇게 붙어 있는데 막상 들어가서 물어보면 이야기가 조금 달라집니다.

고시원월세는 숫자 하나만 보면 싸 보입니다. 그런데 경매 투자자 눈으로 보면 월세보다 먼저 보는 게 있습니다. 실제 점유자가 얼마나 버티고 있는지, 보증금은 얼마인지, 관리비 구조가 어떤지, 방 개수 대비 공실률이 어느 정도인지입니다. 이걸 모르고 단순히 월세 수입만 곱하면 계산서가 아주 예쁘게 나옵니다. 현장에서는 그런 계산서가 자주 깨집니다.

제가 예전에 검토했던 고시원 건물 하나는 방이 34개였습니다. 중개업자는 평균 월세 32만 원이라고 했고, 단순 계산하면 월 1,088만 원입니다. 여기까지만 들으면 눈이 번쩍 뜨입니다. 그런데 실제 입실자는 23명, 장기 연체가 4명, 공실 7개였습니다. 게다가 전기요금, 수도요금, 인터넷, 공용 청소비, 소방 점검 비용까지 빼니 손에 남는 돈이 생각보다 얇았습니다.

고시원월세가 싼 데는 이유가 있다

고시원 방값은 보통 위치와 방 상태, 창문 유무, 개인 화장실 유무에서 갈립니다. 같은 건물 안에서도 외창 있는 방은 35만 원인데, 창문 없는 안쪽 방은 23만 원에 나가기도 합니다. 초보 투자자가 수익률을 계산할 때 이 평균값을 대충 잡으면 위험합니다. 실제 매출은 좋은 방 몇 개가 끌어올리고, 나머지 방은 계속 공실로 남는 경우가 많습니다.

특히 고시원월세 광고에 포함이라는 말이 붙어 있으면 더 뜯어봐야 합니다. 전기, 수도, 가스, 인터넷, 쌀, 김치, 라면까지 포함이라고 적힌 곳도 있습니다. 입주자 입장에서는 편하지만 운영자 입장에서는 고정비가 커집니다. 여름에 에어컨을 마음껏 쓰는 구조라면 전기요금이 한 달에 200만 원 가까이 튀는 건물도 봤습니다.

• 외창 방과 무창 방의 월세 차이
• 개별 화장실 유무에 따른 공실률 차이
• 공과금 포함 여부와 상한선
• 입실자 연체율과 실제 수납액
• 소방, 위생, 시설 보수 비용

현장에서 저는 항상 임대료 장부를 먼저 봅니다. 그런데 장부만 믿지는 않습니다. 방마다 문을 두드려 실제 사람이 사는지 확인하고, 우편물 쌓인 방도 봅니다. 수도 계량기, 전기 사용량도 같이 봅니다. 장부에는 입실 중이라고 적혀 있는데 방 안은 비어 있는 경우도 있었습니다. 반대로 지인이나 친척이 공짜로 쓰는 방이 끼어 있는 경우도 있습니다.

경매로 고시원 건물을 볼 때 가장 먼저 보는 것

경매에서 고시원 물건이 나오면 초보자들이 월세 수입표부터 봅니다. 저도 처음에는 그랬습니다. 그런데 몇 번 당하고 나니 순서가 바뀌었습니다. 지금은 등기부, 전입세대, 사업자 등록, 건축물대장, 용도, 소방 관련 기록을 먼저 봅니다. 월세 수입은 그다음입니다.

고시원은 일반 주택 임대와 다르게 보는 지점이 있습니다. 방 하나하나에 사람이 살고 있지만, 법적으로 어떤 권리를 주장할 수 있는지는 케이스마다 다릅니다. 전입신고가 되어 있는 사람, 안 되어 있는 사람, 보증금이 있는 사람, 월세만 내는 사람, 사업자와 계약한 사람, 기존 운영자와 구두로 들어온 사람까지 뒤섞입니다. 명도 난이도가 그래서 올라갑니다.

예전에 한 물건은 감정가 대비 65%까지 떨어졌습니다. 겉으로는 싸 보였죠. 그런데 현황조사를 보니 점유자가 많고, 임대차 내역이 흐릿했습니다. 현장에 가 보니 복도에 짐이 쌓여 있고, 방 번호도 장부와 맞지 않았습니다. 이런 물건은 낙찰가를 낮게 써도 나중에 명도 비용과 시간 비용이 붙습니다. 싸게 산 게 아니라 싼 이유를 산 겁니다.

제가 현장에서 확인하는 순서

• 전입세대 열람과 매각물건명세서 비교
• 임대차 계약서 존재 여부 확인
• 실제 입실자 수와 공실 수 확인
• 소방시설 작동 상태와 점검 이력 확인
• 불법 증축, 용도 위반 가능성 확인

특히 소방 문제는 가볍게 보면 안 됩니다. 고시원은 작은 방이 붙어 있고 사람이 밀집해서 삽니다. 스프링클러, 화재 감지기, 비상구, 방화문 상태가 엉망이면 보수비가 한 번에 들어갑니다. 낙찰받고 나서 운영하려는데 관청에서 시설 보완을 요구하면, 계산했던 수익률은 그날로 다시 써야 합니다.

입주자 입장에서 고시원월세 볼 때 놓치기 쉬운 비용

투자자 이야기를 많이 했지만, 사실 입주자도 고시원월세를 볼 때 조심해야 합니다. 월 25만 원이라고 해서 진짜 25만 원만 준비하면 되는 게 아닙니다. 보증금 10만 원, 키 보증금 3만 원, 청소비, 침구비, 카드 결제 수수료 같은 이름으로 돈이 붙는 곳이 있습니다. 계약서에 적히지 않은 돈은 나중에 돌려받기 어렵습니다.

방을 볼 때는 낮에 한 번, 밤에 한 번 보는 게 좋습니다. 낮에는 조용해도 밤에는 복도 소리, 문 닫는 소리, 공용 화장실 사용 소리가 크게 들릴 수 있습니다. 창문이 있는지보다 더 중요한 건 환기입니다. 창문이 있어도 바로 옆 건물 벽이면 습기가 빠지지 않습니다. 곰팡이 냄새는 방향제로 잠깐 가려도 금방 올라옵니다.

• 월세에 공과금이 전부 포함인지 확인
• 중도 퇴실 시 환불 기준 확인
• 공용 화장실과 샤워실 청소 상태 확인
• 방음, 냄새, 습기 확인
• 계약서에 보증금 반환일 명시

고시원은 싸고 빠르게 들어갈 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 싸다는 이유만으로 급하게 계약하면 한 달 내내 스트레스 받습니다. 특히 창문 없는 방에서 장기간 지내면 몸이 먼저 반응합니다. 제가 현장조사 다니며 본 고시원 중에는 월세 5만 원 차이로 생활 질이 완전히 달라지는 곳이 꽤 있었습니다.

숫자보다 사람과 건물을 같이 봐야 한다

고시원월세를 투자 관점에서 보면 매력적인 부분이 분명 있습니다. 방 개수가 많으니 소액 월세가 모여 큰 현금흐름처럼 보입니다. 공실이 조금 있어도 전체가 무너지지 않는 구조처럼 느껴집니다. 그런데 운영을 직접 해보면 사람 관리, 시설 관리, 민원 관리가 생각보다 큽니다. 전화 한 통으로 끝나는 임대업이 아닙니다.

초보 투자자라면 고시원 건물을 처음부터 낙찰받는 것보다, 주변 고시원 10곳 정도를 직접 돌아보는 게 먼저입니다. 같은 동네에서도 월세가 왜 다른지, 어느 방이 빨리 나가고 어느 방이 오래 비는지 보면 감이 생깁니다. 네이버 광고 금액과 실제 현장 금액이 다른지도 확인됩니다.

저는 고시원 물건을 볼 때 수익률 15%라는 말보다 공실 5개가 왜 비었는지를 더 믿습니다. 월세 30만 원이라는 숫자보다 그 돈을 매달 제때 낼 사람이 얼마나 있는지가 중요합니다. 경매든 실거주든 고시원은 작은 방 하나를 보는 일이 아니라, 그 건물 안의 생활과 운영 방식을 같이 보는 일입니다. 급하게 들어가거나 급하게 낙찰받는 순간, 싼 월세와 높은 수익률은 생각보다 비싼 수업료가 될 수 있습니다.