완주 구억리 토지 경매, 2회 유찰 4천만

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 맹지와 지분매각이라는 큰 리스크가 있습니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 완주군 용진읍 구억리 161-4

완주군 용진읍 구억리에 위치한 이 토지는 1785㎡, 약 540평 규모로, 전형적인 농지입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이곳은 맹지라는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 맹지는 출입로가 없거나 매우 제한적이라 개발이 어려워요. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 특별한 교통편이나 상업시설이 없습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,211만원이었지만 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 4,023만원입니다. 감정가의 49% 수준이며, 인근 시세와 비교해도 저렴한 편이죠. 하지만 유찰 이유를 보면 단순히 가격 때문만은 아닐 겁니다. 예상 낙찰가는 약 4,224만원으로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 말소기준권리는 2021년 7월 27일 설정된 근저당권입니다. 이 권리는 낙찰 시 말소될 가능성이 높지만, 특이하게도 지분매각입니다. 즉, 전체 토지가 아닌 일부 지분만을 매입하는 것입니다. 임차인 여부는 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 지상에는 인접지 비닐하우스 골조가 일부 걸쳐 있어 유치권 문제가 생길 가능성이 있습니다. 농지취득자격증명은 필수로 준비해야 하고, 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 매력은 다소 떨어집니다. 맹지라는 점과 지분매각이라는 특성 때문에 메리트가 적습니다. 하지만 장기적으로 농지 투자를 고려한다면, 가격적인 이점은 분명히 존재합니다. 예상 수익률은 낮지만, 향후 개발 가능성이 보이고 맹지 해소가 가능하다면 호재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰하기 전에 농지취득자격증명을 확실히 준비해야 합니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 높은 수준인 4,100만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 4,224만원에 달할 것입니다. 입찰하기 전, 맹지 해소 가능성과 지분매입 리스크를 충분히 고려해야 합니다.