나주 빛가람동 부동산 경매, 6회 유찰 1.2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 나주 빛가람동 부동산, 입찰 전에 꼼꼼히 살펴봐야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1588

경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 3층 303호 (빛가람동,퍼스트빌딩)

나주시 배멧2길에 위치한 이 물건은 퍼스트빌딩 3층에 자리하고 있어요. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 주변 환경을 보면 빛가람 혁신도시 내 상업 지역으로 추정됩니다. 주변에 상업시설과 오피스가 밀집되어 있어 위치상으로는 나쁘지 않아요. 다만, 내부 일부가 일시적으로 사용되는 것으로 보이는 칸막이가 설치되어 있다는 점이 걸립니다. 이 부분은 공실 상태로 보이는 만큼, 추가적인 내부 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 5억 6,200만원인데 무려 6회 유찰되면서 최저입찰가는 1억 2,891만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 22% 수준으로, 78%나 할인된 가격입니다. 인근 시세를 고려하면 상당히 저렴해 보이지만, 유찰 횟수를 보면 입찰자들이 쉽게 다가가기 어려운 문제점이 있을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 약 1억 3,535만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일 근저당권으로 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 칸막이가 설치된 공실 상태로 보이지만, 임차인이나 점유자가 있다면 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 이 물건은 투자자 입장에서 매력적이기도 하고 동시에 리스크가 큽니다. 큰 할인율은 입찰자 입장에서는 매력적이지만, 6회 유찰된 이유에 대한 명확한 파악이 필요합니다. 예상 수익률도 불확실성이 있어, 호재보다는 악재에 대한 대비가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 그만큼 신중한 검토가 필요하겠죠. 권장 입찰가로는 최저입찰가를 살짝 웃도는 1억 3천만원 초반대가 적당할 것 같습니다. 취등록세를 약 622만원 포함하면 총 투자금은 약 1억 3,513만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에 철저한 현장조사와 권리분석이 필수입니다.