서구 당하동 아파트 경매, 1회 유찰 2.2억

한줄 요약

첫 유찰 후 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 매력적인 조건이지만, 권리관계 확인이 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 서구 원당대로820번길 3, 605동 2층202호 (당하동,동문굿모닝힐)

인천 서구 당하동에 위치한 동문굿모닝힐 아파트는 비교적 조용한 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 이 지역 아파트들은 대개 25평에서 35평 사이로 구성되어 있습니다. 이 아파트는 605동 2층에 위치해 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 하지만 인근에 초등학교와 편의시설이 있어 가족 단위 거주자에게 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,600만원인데, 이번 경매의 최저입찰가는 2억 2,820만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 아파트의 실거래가가 약 3억 2천만원 정도로 형성되어 있어, 이번 경매 물건은 시세 대비 약 28% 정도 저렴하게 나왔습니다. 인천 서구의 평균 낙찰가율이 82% 정도임을 고려하면, 예상 낙찰가는 약 2억 3,961만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 7월 27일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이 이후에 설정된 권리는 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 큽니다. 그러나 임차인에 대한 정보가 등기부와 현황조사서에서 누락되어 있어, 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 특이사항은 없으나, 항상 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 나온 가격 치고는 나쁘지 않은 조건입니다. 하지만 교통이 다소 불편하다는 점과 임차인 정보가 명확하지 않다는 점이 걸립니다. 주변 개발 호재는 현재로서는 특별히 보이지 않지만, 인천 서구의 꾸준한 인구 증가세는 긍정적으로 볼 수 있습니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰로 인한 가격 매력 때문에 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 최저입찰가보다 약간 높게 2억 3천만원 초반대를 권장 입찰가로 잡습니다. 취등록세는 약 1,102만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 2억 4,100만원 정도가 될 것입니다. 임차인 대항력 확인이 관건이므로, 이 부분에 대해서는 확실히 점검하고 들어가야 하겠습니다.