미추홀 문학길 빌라 경매, 1억 5천

한줄 요약

미추홀구 문학길의 경매 물건, 대지권 미등기의 리스크를 감안해야 하지만 1회 유찰로 매력적인 가격.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1021

경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 문학길 96-3, 3층301호

이 빌라는 인천광역시 미추홀구 문학길에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 있어 거주 환경은 괜찮은 편이야. 3층 301호로, '엘림빌리지 3동'이라는 이름이 붙어 있지. 교통편도 좋고, 주변에 학군도 적당해서 실거주 목적으로도 괜찮아 보인다. 다만, 면적 정보가 명시되지 않은 점이 걸리는 부분이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,800만원이고 1회 유찰 후 최저입찰가는 1억 5,260만원으로 내려왔어. 감정가의 70% 수준이라 꽤 매력적이지. 인근 시세와 비교했을 때, 이 정도면 상당히 저렴한 편인데, 주변 시세가 약 2억 3천만 원 정도로 본다면 약 28% 정도 저렴한 셈이지.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 30일의 근저당권이야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 확인해야겠지만, 대항력이 있을 가능성을 염두에 두어야 해. 대지권이 미등기 상태라는 점도 유의할 필요가 있어. 이것은 추후 명도 과정에서 문제가 될 수 있거든.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 미등기는 리스크로 작용할 수 있어. 하지만, 투자 관점에서 보면 매입가가 저렴한 만큼 수익성은 괜찮을 수 있어. 예상 낙찰가를 1억 6,023만원 정도로 잡고, 취등록세 약 737만원을 포함하면 총 투자금은 1억 6천 7백만원 정도로 예상돼. 월세로 전환했을 때 연 5.2% 정도의 수익률도 기대할 만해.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 이후 가격이 매력적이라 높아질 가능성이 커 보여. 내 경험상, 권장 입찰가는 대략 1억 6천만원 초반으로 잡는 게 좋을 것 같아. 물론 대지권 문제가 해결되지 않으면 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 해. 권리분석이 확실히 되지 않으면 섣불리 입찰하기엔 부담이 될 수도 있어.