전세사기예방, 경매장에서 보니 계약 전 30분이 보증금 운명을 가르더라

얼마 전 법원 경매 입찰장에서 전세 보증금 때문에 얼굴이 하얗게 질린 임차인을 봤습니다. 본인은 분명히 등기부등본도 봤고, 중개사 말도 믿었고, 확정일자까지 받았다고 했습니다. 그런데 막상 집이 경매로 넘어가니 배당표 앞에서 받을 돈이 거의 없었습니다. 현장에서 이런 장면을 여러 번 보면 전세사기예방이라는 말이 구호처럼 들리지 않습니다. 계약서 쓰기 전 30분을 허투루 쓰면 2년 치 월급, 많게는 가족 돈까지 날아갑니다.

등기부등본은 발급일보다 발급 시간이 중요합니다

초보 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. 등기부등본 봤는데 깨끗했다는 말입니다. 그런데 제가 실제로 본 사고 중에는 오전에 깨끗했던 등기부가 오후에 달라진 경우도 있었습니다. 매매, 근저당, 가압류 접수는 하루 안에서도 움직입니다. 그래서 등기부등본은 계약 전, 잔금 전, 전입신고 전후까지 최소 세 번은 봐야 합니다.

등기부에서 먼저 볼 건 소유자입니다. 계약하러 나온 사람이 집주인인지, 대리인인지, 신분증과 등기상 이름이 맞는지 확인해야 합니다. 대리인이면 위임장만 보고 끝내면 안 됩니다. 인감증명서 발급일, 위임 범위, 집주인과 직접 통화까지 해야 합니다. 솔직히 여기서 불편한 분위기가 생기면 그 계약은 더 조심해야 합니다. 정상적인 집주인이라면 보증금 수억이 오가는 상황에서 확인 절차를 싫어할 이유가 없습니다.

그다음은 갑구와 을구입니다. 갑구에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정이 있으면 초보자는 일단 멈추는 게 낫습니다. 을구에 근저당권이 있으면 채권최고액을 봐야 합니다. 보통 실제 대출금보다 120% 정도 높게 잡힙니다. 예를 들어 채권최고액 3억 6천만 원이면 실제 대출은 3억 안팎일 수 있습니다. 여기에 내 전세보증금 2억 5천만 원을 더했을 때 주변 시세 5억짜리 집이라면 겉으로는 괜찮아 보여도 낙찰가가 4억 초반으로 떨어지는 순간 위험해집니다.

시세조사는 호가가 아니라 팔린 가격을 봐야 합니다

전세사기예방에서 생각보다 많이 놓치는 게 시세입니다. 인터넷에 매물가 5억 5천만 원이 떠 있으니 이 집은 5억 5천짜리라고 믿는 분들이 있습니다. 경매장에서는 그런 식으로 계산하면 바로 다칩니다. 매물 호가는 집주인의 희망 가격이고, 실거래가는 시장이 실제로 인정한 가격입니다.

제가 보는 방식은 단순합니다. 같은 단지, 같은 면적, 같은 층대, 최근 3개월에서 6개월 실거래가를 먼저 봅니다. 거래가 뜸한 빌라라면 반경을 조금 넓히되 준공연도와 주차, 엘리베이터, 도로 폭을 같이 봅니다. 특히 신축 빌라는 더 조심해야 합니다. 분양가와 감정가가 높게 잡혀 있어도 실제 매수 수요가 약하면 경매에서 생각보다 낮게 떨어집니다.

예를 들어 신축 빌라 전세 2억 2천만 원인데 주변 실거래가가 2억 4천만 원 수준이라면 안전해 보일 수 있습니다. 그런데 근저당 4천만 원이 먼저 잡혀 있고, 임대인이 여러 채를 가진 사람이라면 얘기가 달라집니다. 경매로 가면 낙찰가율이 70%까지 밀릴 수 있고, 그러면 1억 6천만 원대에 낙찰되는 그림도 나옵니다. 이때 선순위 근저당과 경매비용을 빼고 나면 임차인이 받을 몫은 확 줄어듭니다.

보증보험 가능 여부만 믿으면 반쪽 확인입니다

요즘은 전세보증금반환보증 가입 여부를 많이 따집니다. 이건 분명 중요합니다. 다만 보증보험이 된다는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다. 실제 가입 가능한지, 보증 한도에 걸리지 않는지, 임대인 조건에 문제가 없는지 직접 확인해야 합니다. 중개사가 된다고 했다는 말은 법원 배당표 앞에서 아무 힘이 없습니다.

계약 전에는 HUG, HF, SGI 기준을 확인하고 내 보증금과 주택가격 산정 방식이 맞는지 봐야 합니다. 특히 공시가격, KB시세, 감정평가액 중 어떤 기준을 적용받는지에 따라 가능 여부가 갈립니다. 보증보험은 계약 후 일정 기간 안에 신청해야 하는 경우가 많아서 잔금 치르고 미루다가 놓치는 분들도 봤습니다.

• 계약서 특약에 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환 문구를 넣습니다.
• 잔금일 전까지 선순위 근저당 말소 조건을 명확히 적습니다.
• 임대인의 세금 체납, 다주택 보유, 법인 여부를 따로 확인합니다.
• 전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 처리합니다.

특약은 예쁘게 쓰는 문장이 아니라 나중에 싸울 때 기준이 되는 문장입니다. 말로 약속한 건 기억이 다르고, 문자로 남긴 것도 애매할 수 있습니다. 계약서 본문이나 특약에 숫자와 날짜를 넣어야 합니다. 예컨대 잔금 지급과 동시에 을구 순위번호 몇 번 근저당권을 말소한다는 식으로 써야 분쟁 때 버틸 수 있습니다.

임대인 확인은 기분 문제가 아니라 돈 문제입니다

전세사기 사건을 보면 집 자체보다 임대인이 문제인 경우가 많습니다. 명의만 빌린 사람, 갭투자를 무리하게 벌린 사람, 세금 체납이 쌓인 사람, 법인 명의로 여러 채를 돌리는 경우가 있습니다. 등기부가 깨끗해도 임대인의 지급 능력이 약하면 만기 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

요즘은 임대인의 동의를 받아 국세와 지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 계약 전 단계에서 이걸 꺼내면 불편해하는 집주인도 있습니다. 그런데 보증금 2억, 3억을 맡기면서 세금 체납 확인을 미안해할 필요는 없습니다. 세금은 경우에 따라 임차인 보증금보다 앞서는 문제가 생길 수 있어 더 예민하게 봐야 합니다.

또 하나는 임대인이 최근에 집을 샀는지입니다. 매매가와 전세가가 거의 붙어 있는 거래는 위험합니다. 예를 들어 매매가 2억 8천만 원짜리 빌라에 전세 2억 6천만 원을 놓았다면 집주인이 실제로 넣은 돈은 취득세 정도일 수 있습니다. 이런 구조에서 집값이 조금만 빠지거나 임대인이 다른 곳에서 막히면 보증금 반환이 어려워집니다.

입주 당일에 끝나는 일이 아닙니다

많은 분들이 전입신고와 확정일자를 받으면 끝났다고 생각합니다. 그런데 전세 계약은 입주일부터 만기까지 계속 관리해야 합니다. 등기부등본을 3개월이나 6개월에 한 번씩 다시 떼어보면 좋습니다. 중간에 압류나 가압류가 들어오는 걸 빨리 알수록 대응 시간이 생깁니다.

만기 6개월 전부터는 이사 계획이 있다면 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 남겨야 합니다. 문자, 카카오톡, 내용증명처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다. 보증금을 돌려주겠다는 말만 믿고 다음 집 계약금을 넣었다가 곤란해지는 사례가 정말 많습니다. 저는 주변 사람들에게 항상 새 집 계약금은 기존 보증금 반환 일정이 확인된 뒤 움직이라고 말합니다.

전세사기예방은 특별한 비법보다 귀찮은 확인을 끝까지 하는 쪽에 가깝습니다. 등기부를 다시 보고, 시세를 낮게 잡아 계산하고, 임대인을 확인하고, 특약을 숫자로 쓰는 일입니다. 현장에서 보면 크게 잃는 분들은 대개 몰라서라기보다 괜찮겠지 하고 넘긴 한두 지점에서 무너집니다. 전세는 집을 빌리는 계약이지만, 실제로는 내 현금을 담보 없이 맡기는 일에 가깝습니다. 그 감각을 놓치지 않는 사람이 오래 버팁니다.