전세권설정비용 직접 계산해봤더니, 보증금 3억에서 빠지는 돈의 진짜 느낌
얼마 전 후배가 전셋집 계약을 앞두고 전화가 왔습니다. 집주인이 전세권 설정은 해줘도 되는데 비용은 세입자가 내라고 했다는 겁니다. 보증금은 3억 원. 후배는 막연히 10만 원, 20만 원 정도 생각했는데 제가 계산기를 두드려보니 세금만 72만 원 가까이 나왔습니다. 순간 전화기 너머가 조용해지더군요.
전세권설정비용은 이름만 들으면 등기소에 내는 작은 수수료처럼 느껴집니다. 그런데 실제로는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수까지 붙습니다. 보증금이 커질수록 비용도 같이 커지고, 법무사를 쓰면 체감 비용은 더 올라갑니다.
전세권 설정, 왜 돈까지 내며 하냐
경매 현장에서 전세권 등기를 보면 그냥 지나치지 않습니다. 전입신고와 확정일자로 버티는 임차권과 달리, 전세권은 등기부에 올라가는 물권입니다. 등기부를 보는 사람 누구나 이 집에 전세권자가 있다는 걸 확인할 수 있습니다.
물론 모든 세입자가 전세권 설정을 해야 하는 건 아닙니다. 일반적인 주택 임대차에서는 전입신고, 실제 거주, 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 챙길 수 있습니다. 다만 전입을 바로 못 한다든지, 사업자 명의로 쓰는 공간이라든지, 집주인 신용이 불안한데 보증금이 크다든지, 이런 경우에는 전세권 설정을 진지하게 봅니다.
제가 경매 물건을 볼 때도 비슷합니다. 등기부 갑구, 을구를 넘기다가 전세권이 먼저 잡혀 있으면 낙찰자가 인수할지, 배당으로 소멸할지, 전세권자가 배당요구를 했는지까지 봐야 합니다. 초보가 여기서 한 줄 놓치면 수익률 계산이 바로 깨집니다.
전세권설정비용 계산은 생각보다 단순하다
현재 기준으로 전세권 설정 등기의 큰 비용 구조는 단순합니다. 등록면허세는 전세금의 0.2%입니다. 여기에 지방교육세가 등록면허세의 20% 붙습니다. 결국 세금만 보면 전세금의 0.24%라고 보면 됩니다. 지방자치단체 세율 안내에서도 전세권 같은 물권 설정은 2/1,000, 즉 0.2%로 안내합니다.
예를 들어 보증금 2억 원이면 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원입니다. 세금 합계 48만 원입니다. 보증금 3억 원이면 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 합계 72만 원입니다. 보증금 5억 원이면 세금만 120만 원입니다.
- 전세금 1억 원: 등록면허세 20만 원, 지방교육세 4만 원
- 전세금 2억 원: 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원
- 전세금 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원
- 전세금 5억 원: 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원
여기에 등기신청수수료가 붙습니다. 국가법령정보센터의 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2는 제한물권 설정 등기 신청수수료를 매 부동산마다 18,000원으로 두고 있습니다. 전세권도 제한물권이니 여기에 걸립니다. 예전 글이나 오래된 계산표에서 13,000원 같은 숫자를 본 분들은 접수 시점 기준으로 다시 확인하는 게 맞습니다.
법무사에게 맡기면 얼마가 더 붙나
직접 등기하면 세금과 수수료 중심으로 끝낼 수 있습니다. 문제는 집주인 인감, 위임장, 등기필정보, 계약서, 주민등록 관련 서류 등 챙길 게 많고, 등기소에서 보정이 나오면 하루가 날아갑니다. 직장 다니는 세입자는 이 시간이 더 비쌀 때도 있습니다.
법무사에게 맡기면 보수와 대행 실비가 붙습니다. 제가 현장에서 본 감각으로는 단순한 전세권 설정은 대략 20만 원 안팎에서 시작해 물건 난이도, 지역, 출장 여부, 서류 보정 가능성에 따라 더 붙는 경우가 있습니다. 보증금 3억 원짜리라면 세금 72만 원, 등기신청수수료 18,000원, 법무사 비용 20만~30만 원대를 합쳐 대략 95만~105만 원 전후로 보는 식입니다.
여기서 중요한 건 견적서를 항목별로 받아야 한다는 점입니다. 등록면허세와 지방교육세는 계산식이 뻔합니다. 등기신청수수료도 정해져 있습니다. 차이가 나는 건 법무사 보수, 교통비, 서류 발급비, 대행료입니다. 그냥 총액만 듣고 넘기면 나중에 찝찝합니다.
전세권이 항상 확정일자보다 센 건 아니다
초보분들이 자주 오해하는 게 있습니다. 전세권 설정을 하면 무조건 안전하다고 생각합니다. 그런데 부동산 권리관계는 순서 싸움입니다. 이미 선순위 근저당이 크게 잡혀 있고 집값 대비 채무가 빡빡한 집이라면, 전세권을 나중에 설정해도 앞선 권리보다 먼저 돈을 가져갈 수 없습니다.
예를 들어 시세 4억 5천만 원 아파트에 선순위 근저당 채권최고액이 3억 6천만 원 잡혀 있고, 내가 2억 원 전세권을 뒤에 설정한다고 해봅시다. 경매에서 4억 원에 팔리면 경매비용 빼고 선순위 근저당부터 배당됩니다. 내 전세권은 등기부에 있어도 순위가 뒤라 남는 돈이 부족할 수 있습니다.
반대로 선순위 권리가 거의 없고, 집값 대비 보증금 비율도 무리하지 않으며, 집주인이 협조적인 상황이라면 전세권 설정은 꽤 강한 안전장치가 됩니다. 특히 전입을 유지하기 어려운 임차인에게는 확실히 의미가 있습니다. 다만 비용을 냈다는 사실과 돈을 회수할 가능성은 다른 문제입니다.
집주인이 싫어하는 이유도 있다
집주인 입장에서는 전세권 설정이 부담스럽습니다. 등기부 을구에 전세권이 올라가면 나중에 매도하거나 대출받을 때 금융기관과 매수자가 신경을 씁니다. 전세권 말소도 해야 하고, 세입자가 협조하지 않으면 거래 일정이 꼬일 수 있습니다.
그래서 계약 전에는 전세권 설정 가능 여부를 말로만 확인하면 부족합니다. 특약에 쓰는 게 낫습니다. 예를 들면 임대인은 임차인의 전세권 설정 등기에 필요한 서류 제공에 협조하고, 관련 비용은 임차인이 부담한다는 식입니다. 비용을 누가 부담할지도 같이 적어야 나중에 딴소리가 줄어듭니다.
경매 투자자 입장에서 보면, 전세권 설정은 좋은 도구지만 만능 방패는 아닙니다. 전세권설정비용이 100만 원 가까이 나오는 계약이라면 그 돈을 내기 전에 등기부 선순위 권리, 실거래가, 전세가율, 집주인 세금 체납 가능성, 보증보험 가입 가능 여부까지 같이 봐야 합니다. 비용 계산보다 무서운 건 잘못된 집에 들어가는 겁니다.
제가 세입자라면 이렇게 판단합니다
보증금이 작고 전입신고와 확정일자를 바로 받을 수 있으며 선순위 권리도 깨끗하다면, 굳이 전세권 설정까지 가지 않을 수 있습니다. 반대로 보증금이 크거나 전입 유지가 어렵거나 집주인의 협조를 계약 전에 확실히 받을 수 있다면 비용을 감수하고 검토합니다.
참고로 세율과 수수료는 접수 시점 기준으로 확인해야 합니다. 등록면허세율은 지방자치단체 세율 안내, 등기신청수수료는 국가법령정보센터의 등기사항증명서 등 수수료규칙을 기준으로 보면 됩니다. 제가 확인한 기준 자료는 서천군 등록면허세 안내(https://seocheon.go.kr/kor/sub07_09_03_02.do), 금정구 지방세 세율표(https://library.geumjeong.go.kr/index.geumj?menuCd=DOM_000000125008005000), 국가법령정보센터 등기사항증명서 등 수수료규칙(https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1016432303)입니다.
전세권설정비용은 아까운 돈처럼 보일 때가 많습니다. 그런데 어떤 집에서는 그 돈이 불필요한 지출이고, 어떤 집에서는 보증금 수억 원을 지키는 최소한의 장치가 됩니다. 저는 비용표만 보고 결정하지 않습니다. 등기부 순위와 집값, 보증금 비율을 같이 놓고 봤을 때 불안한 냄새가 나면 그 계약 자체를 다시 봅니다.
