광주 계림동 아파트 경매, 14회 유찰 1천만

한줄 요약

14회 유찰로 가격은 매력적이지만, 관리비 미납과 권리관계가 불안정한 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 동구 경양로 234, 108동 12층1201호 (계림동,그랜드센트럴)

광주광역시 동구 경양로에 위치한 그랜드센트럴 아파트입니다. 12층 1201호로, 층고가 높아 전망이 좋을 것으로 예상됩니다. 주변에는 상업시설과 공원이 있어 생활 편의성이 높지만, 교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 8,500만원에서 시작하여 현재 최저입찰가는 1,097만원으로 무려 97% 할인된 상태입니다. 그러나, 인근 시세와 비교하면 매우 낮은 가격임에도 불구하고 14회 유찰된 것은 뭔가 큰 문제점이 있음을 암시합니다. 예상 낙찰가는 약 1,151만원 전후로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 1월 12일의 소유권이전담보가등기로, 이는 경매로 인해 소멸될 가능성이 큽니다. 하지만, 임차인 현황이 확실하지 않고, 관리비 미납 등의 문제로 인해 복잡한 권리관계가 염려됩니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 많이 유찰된 물건은 투자자들이 쉽게 접근하지 않는 이유가 있습니다. 예상 수익률은 낮을 것으로 보이며, 관리비 미납과 같은 악재가 부담입니다. 다만, 가격이 바닥을 찍고 있어 리스크를 감수할 용기가 있다면 도전해볼 만한 가치가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이렇게 유찰이 많은 물건은 입찰 경쟁이 적을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저가를 약간 올린 1,150만원 정도로 생각하고, 취등록세 약 52만원을 포함해 총 투자금은 약 1,200만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 관리비 문제 해결과 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.