세종 장군면 임야 경매, 18.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 세종 장군면의 이 임야는 유찰로 가격이 내려와 매력적이지만, 복잡한 권리관계와 허가 취소 이력이 걸리는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 송학리 253-3

세종특별자치시 장군면 송학리에 위치한 이 물건은 총 10,188㎡(약 3081.9평) 규모의 부동산입니다. 지목은 임야로 되어 있지만, 실제로는 단독주택 조성지로 개발이 진행되다가 현재는 허가 취소 상태입니다. 이곳은 세종시 중심부와는 다소 거리가 있지만, 장군면 자체가 개발 가능성이 있는 지역이라 잠재력이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 27억 997만원이었으나, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 18억 9,697만원으로 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 인근 지역의 실거래가와 비교하면, 이 할인율은 꽤 매력적인데요. 예상 낙찰가는 19억 9,182만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 18일 설정된 근저당권입니다. 특이한 점은 목록 중 일부가 도로로 사용되고 있으며, 맹지인 목록도 있습니다. 특히, 목록(4)의 지상권은 말소동의서가 제출되었지만, 여전히 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 세종시의 개발 가능성을 고려할 때 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다. 그러나 현재 허가 취소 상태와 복잡한 권리관계는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 전에 추가적인 조사와 권리분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 시 가장 신경 써야 할 부분은 복잡한 권리관계와 명도 문제입니다. 예상 경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내렸기 때문에 높아질 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 19억 초반대를 고려하되, 취등록세 약 9,162만원을 포함한 총 투자금도 계산에 넣어야 합니다. 최종 판단은 추가 현장조사와 법적 조언을 통한 확실한 권리 분석 후에 내려야 할 것입니다.