부동산사기 물건인 줄 모르고 입찰장까지 갔다가 발 돌린 이야기
입찰장 앞에서 마음이 식는 물건이 있습니다
얼마 전 후배 투자자 한 명이 법원 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 4억 2천만 원, 최저가 2억 9천만 원까지 떨어진 수도권 빌라였죠. 겉으로 보면 싸 보였습니다. 전세 시세는 3억 중반이라고 적혀 있고, 주변 실거래도 얼추 맞아 보였으니까요. 그런데 등기부와 전입세대열람, 매각물건명세서를 같이 놓고 보니 냄새가 났습니다. 이런 물건은 수익률 계산보다 먼저 사기 구조를 의심해야 합니다.
부동산사기는 꼭 영화처럼 위조 서류 들고 도망가는 방식만 있는 게 아닙니다. 경매장에서는 더 조용합니다. 임차인 보증금, 선순위 권리, 허위 시세, 대항력 문제, 명도 비용이 섞여서 초보 눈에는 ‘싸게 나온 기회’처럼 보입니다. 저도 초기에 그런 착각을 몇 번 했고, 한 번은 입찰보증금 넣기 직전까지 갔다가 선배가 말려서 살았습니다.
싸게 나온 빌라가 전부 기회는 아닙니다
그 후배가 가져온 물건은 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있었습니다. 문제는 임차인 보증금이 명확하지 않았다는 겁니다. 매각물건명세서에는 보증금 2억 6천만 원이라고 적혀 있었는데, 임대차계약서 사본을 확인해보니 확정일자와 전입일 사이에 묘한 공백이 있었습니다. 게다가 같은 건물의 다른 세대도 비슷한 시기에 전세 계약이 몰려 있었습니다.
이런 경우를 현장에서는 깡통전세형 부동산사기와 연결해서 봅니다. 집값보다 전세보증금이 높거나 비슷한데, 임대인은 여러 채를 돌려막기식으로 매수합니다. 세입자는 보증보험이나 중개사 말만 믿고 들어가고, 시간이 지나면 임대인은 연락이 끊깁니다. 그 뒤 경매가 들어오면 낙찰자는 ‘싸게 샀다’고 생각했다가 임차인 보증금 인수 문제에 걸릴 수 있습니다.
초보가 가장 많이 하는 실수는 최저가만 보는 겁니다. 감정가 4억짜리가 2억 9천이면 1억 3천 싸다고 계산하죠. 그런데 선순위 임차인 보증금 2억 6천을 인수해야 한다면 실제 매입가는 5억 5천만 원이 됩니다. 여기에 취득세, 법무비, 이자, 명도비, 수리비까지 붙습니다. 이 정도면 싸게 산 게 아니라 비싸게 떠안은 겁니다.
등기부 한 장으로는 부족합니다
부동산사기 물건은 등기부만 깨끗하게 만들어놓는 경우도 있습니다. 소유권 이전은 정상처럼 보이고, 근저당도 흔한 수준으로 보입니다. 그런데 현장에 가보면 우편함에 독촉장이 쌓여 있거나, 같은 라인 여러 세대가 동시에 경매로 넘어가 있는 경우가 있습니다. 저는 이런 장면을 보면 바로 주변 중개업소부터 돌았습니다.
중개업소에서 물어볼 때도 “이 집 괜찮나요?”라고 물으면 좋은 답을 듣기 어렵습니다. 대신 구체적으로 물어야 합니다. 이 건물 전세가 실제로 얼마에 빠지는지, 최근에 보증금 못 돌려받은 세대가 있는지, 집주인이 여러 채를 갖고 있었는지, 관리비 체납이 있는지. 말투와 표정도 봅니다. 중개사가 “거긴 좀 복잡해요”라고만 해도 저는 깊게 파고듭니다.
- 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 빠른지 확인
- 임차인 배당요구 여부와 보증금 액수 확인
- 같은 건물 다른 호실의 경매 진행 여부 확인
- 주변 실거래가와 전세가 차이가 비정상적으로 좁은지 확인
- 관리비, 공과금, 점유자 태도 같은 현장 신호 확인
이 다섯 가지 중 두세 개가 동시에 걸리면 저는 입찰가를 낮추는 정도로 대응하지 않습니다. 그냥 빠지는 쪽을 먼저 생각합니다. 경매는 못 먹은 수익보다 잘못 물린 손실이 훨씬 아픕니다.
중개사 말, 유튜브 수익률표보다 중요한 것
요즘은 부동산사기 피해 사례가 워낙 많다 보니, 경매 물건 설명도 더 화려해졌습니다. “실투자금 3천만 원”, “명도 쉬움”, “시세차익 8천 예상” 같은 말이 붙습니다. 그런데 제가 입찰 전에 보는 건 그런 문구가 아닙니다. 실제 낙찰 후 내 돈이 언제, 얼마나 묶이는지입니다.
예를 들어 낙찰가 3억 원짜리 물건을 받는다고 해도, 잔금대출이 70% 나온다는 보장은 없습니다. 금융기관은 물건 상태, 선순위 임차인, 지역, 본인 소득을 다 봅니다. 경락잔금대출이 생각보다 적게 나오면 부족한 현금을 급하게 만들어야 합니다. 이때 이미 입찰보증금 10%를 넣은 상태라면 선택지가 줄어듭니다.
제가 봤던 한 사례는 더 답답했습니다. 낙찰자는 임차인이 배당받고 나가겠다고 생각했습니다. 그런데 임차인이 일부 배당만 받고 나머지 보증금을 요구하면서 버텼습니다. 법적으로 따질 여지는 있었지만, 명도소송과 강제집행까지 가면 6개월 이상 걸릴 수 있었습니다. 그동안 이자는 계속 나가고, 집은 비어 있지 않으니 매도도 임대도 어렵습니다. 숫자표에는 이런 시간이 잘 안 적힙니다.
초보라면 피하는 게 실력인 물건
경매를 오래 하다 보면 욕심나는 물건이 꼭 나옵니다. 남들은 무서워서 못 들어가는 물건을 내가 분석해서 먹는 맛도 있습니다. 하지만 부동산사기 가능성이 얽힌 물건은 초보가 연습 삼아 들어갈 대상이 아닙니다. 특히 임차인 관계가 복잡하고, 보증금 인수 가능성이 있고, 현장 확인이 애매한 물건은 수익률보다 생존을 먼저 봐야 합니다.
저는 초보에게 늘 이렇게 말합니다. 첫 낙찰은 돈을 크게 버는 경험보다 끝까지 마무리되는 경험이 중요합니다. 잔금 치르고, 소유권 이전하고, 점유자와 대화하고, 수리하고, 임대나 매도까지 해봐야 다음 물건을 보는 눈이 생깁니다. 처음부터 사기 구조가 의심되는 빌라나 권리관계 꼬인 물건에 들어가면 공부가 아니라 사고 처리가 됩니다.
입찰 전에는 최소한 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봐야 합니다. 가능하면 낮과 밤에 현장을 두 번 가는 게 좋습니다. 낮에는 건물 상태와 주변 시세가 보이고, 밤에는 실제 거주 분위기와 주차, 소음, 관리 상태가 보입니다. 전화 몇 통으로 끝낼 수 있는 물건은 생각보다 많지 않습니다.
싸게 사는 기술보다 위험한 물건을 걸러내는 눈이 먼저입니다. 부동산사기는 늘 어설픈 욕심을 타고 들어옵니다. 남들이 놓친 보물을 찾겠다는 마음은 좋지만, 내가 놓친 한 줄이 보증금 수천만 원이 될 수 있습니다. 입찰장에서는 과감함도 필요하지만, 발을 빼는 판단이 돈을 지키는 날이 훨씬 많았습니다.
