하남 학암동 아파트 경매, 신건 8.8억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 신건으로 나오는 학암동 아파트, 감정가 그대로 매각 예정

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 하남시 위례대로 220, 105동 16층1604호 (학암동,위례 지웰푸르지오)

이 아파트는 경기도 하남시 학암동 위례 지웰푸르지오 105동, 16층에 위치해 있어. 면적 정보가 정확히 제공되지 않았지만, 위례신도시라는 점을 감안하면 최근에 개발된 지역이니 아파트 환경은 깨끗하고 주변 인프라도 잘 갖춰져 있을 거야. 교통도 위례신사선과 같은 신규 교통망이 예정되어 있는 만큼 장기적인 관점에서 긍정적이라 볼 수 있지.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가가 8억 8,300만 원으로 설정되어 있고 첫 매각이라 최저입찰가도 동일해. 인근 시세와 비교하면 가격대가 어떻게 형성되는지 알아야겠지만, 보통 위례신도시의 아파트 시세가 비싸게 형성되어 있는 만큼 감정가는 무리가 없어 보인다. 하지만 신건인 만큼 실제 입찰 경쟁이 어떻게 전개될지는 지켜봐야겠지.

권리분석, 여기가 핵심

2022년 1월 26일 설정된 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있고, 한국토지주택공사가 전세사기피해자에게서 양수한 우선매수권이 있다는 부분이 눈에 띄어. 임차인 정효윤 씨와 관련된 권리관계가 어떻게 정리될지 확인이 필요해. 이 부분은 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야 해.

투자 관점에서 보면

위례신도시라는 지역적 호재는 분명한 장점이야. 다만, 임차인 관련 권리분석이 복잡할 수 있다는 점은 리스크로 작용할 가능성이 있어. 또한, 아파트 매입 후 명도 과정이 단순하지 않을 수 있기 때문에 명도 비용과 시간이 얼마나 걸릴지도 고려해야 해. 예상을 해본다면, 이 물건의 수익률은 월세 전환 시 연 4% 내외로 잡을 수 있을 것 같아.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 신건으로 나오는 물건이라 경쟁률이 높을 가능성이 커. 감정가 그대로인 8억 8,300만 원에서 시작하니, 예상 낙찰가는 9억 2,715만 원 전후가 될 것으로 보아. 권장 입찰가는 9억 초반대가 적당할 거야. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 9억 3,000만 원은 예상해야겠지. 입찰 전에 임차인의 대항력과 명도 가능성을 철저히 검토하는 것이 중요해.