관악 남부순환로 건물 경매, 2회 유찰 3.3억

한줄 요약

11월 10일 입찰, 2회 유찰로 가격 매력적이나 권리분석 꼭 필요

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 관악구 남부순환로231길 30, 1,2층라호

관악구 남부순환로에 위치한 이 물건은 1층과 2층으로 구성된 건물입니다. 주변 환경은 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 접근성이 좋습니다. 지하철과 버스 노선이 잘 연결돼 있어 교통이 편리한 편입니다. 하지만 면적 정보가 명확하지 않다는 점은 조금 아쉽네요.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 5억 1,700만원이었으나, 2회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 3억 3,088만원입니다. 감정가의 64% 수준으로, 인근 실거래가와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 4,742만원으로 예상되며, 인근 시세와 비교해도 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 23일의 가압류로, 이 부분이 해결되지 않으면 문제가 될 수 있습니다. 특히, 등기사항증명서와 집합건축물대장 간의 면적 차이와 지하실의 공용부분 문제는 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 분명하지만, 권리분석에서 걸리는 부분이 있어서 조심스러운 접근이 필요합니다. 만약 권리 문제를 잘 해결한다면, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 예상됩니다. 하지만 권리관계의 불확실성을 해결하지 못하면 큰 손실을 볼 위험도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 3억 4천만원대 중반으로 잡고, 취등록세 약 1,598만원을 포함한 총 투자금은 3억 6천만원 정도로 예상합니다. 하지만 권리분석에 충분한 시간을 투자하고, 명도 계획을 철저히 세운 후 입찰하는 것을 추천합니다.