관악 봉천동 아파트 경매, 1회 유찰 2.1억

한줄 요약

11월 3일 입찰, 1회 유찰 후 2억 1,600만원으로 할인된 매력적인 가격.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 관악구 관악로 227-6, 7층702호 (봉천동,샤르망파크)

서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 샤르망파크 7층 702호입니다. 면적은 제공된 정보에서는 확인되지 않지만, 주변 환경이 좋은 편입니다. 관악로에 위치하여 교통이 편리하고, 근처에 다양한 편의시설이 있어 생활하기에 적합한 입지입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,000만원으로 설정되었으나, 1회 유찰되어 최저입찰가는 2억 1,600만원입니다. 감정가 대비 20% 저렴하게 책정되어 있습니다. 인근 아파트 시세와 비교할 때, 이번 경매 물건은 2억 2,680만원 정도에 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 시세 대비 상당히 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 8월 29일에 개시 결정되었습니다. 특이사항은 없다고 되어 있으나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확실히 확인하는 것이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보입니다만, 명도 절차를 고려할 때 임차인의 대항력을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이번 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 1회 유찰로 인해 할인된 가격에 입찰할 수 있다는 점이 투자 매력도를 높입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있을 것입니다. 한 가지 걸리는 건, 명도 과정이 매끄럽지 않을 수 있다는 점입니다. 주변 개발 호재는 없지만, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰가는 2억 2,500만원 선에서 설정하는 것이 좋겠습니다. 이 가격은 감정가 대비 약 7% 할인된 수준입니다. 취등록세는 약 1,043만원 정도로 예상됩니다. 내 경험상, 명도 전략도 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 특히, 임차인과의 관계를 고려한 부드러운 접근이 필요할 것입니다.