신당동 빌딩 경매, 12회 유찰 1,491만

한줄 요약

12회 유찰된 신당동 상가, 11월 5일 매각기일로 감정가의 6%에 입찰 기회!

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 중구 을지로45길 62, 1층705호 (신당동,누죤빌딩)

이 물건은 서울특별시 중구 신당동에 위치한 누죤빌딩 내 1층 705호입니다. 면적은 제공되지 않았지만, 1층이라는 점에서 접근성이 좋아 보입니다. 위치적으로는 을지로라는 번화가에 있어 상업적 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권이 없는 집합건물이라는 점은 조금 아쉬운 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 2억 1,700만원인 이 물건은 현재 최저입찰가가 1,491만원으로 무려 감정가의 6% 수준까지 떨어졌습니다. 12번의 유찰 끝에 이렇게 낮은 가격에 나온다는 것은 뭔가 문제가 있거나, 투자자들이 신중히 접근하고 있다는 신호일 수 있습니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 상당한 할인율이 적용된 상태입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2002년 7월 11일 설정된 근저당권입니다. 다행히도 대항력이 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 등기부와 현황조사서를 통해 확실히 확인이 필요합니다. 대지권이 없는 집합건물이라는 점은 명도 및 소유권 행사에 있어 리스크가 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 12번 유찰된 물건은 투자자 입장에서 큰 호재가 될 수도 있지만, 그만큼 리스크가 있다는 점도 기억해야 합니다. 특히 대지권이 없다는 점에서 재건축이나 재개발 시 큰 장애물이 될 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 위해서는 주변 상가 임대 시세와 비교가 필요합니다. 그러나 이런 가격에 입찰할 수 있는 기회도 흔치 않기에, 재빠른 행동이 필요할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 솔직히 예측하기 어렵습니다. 이렇게 낮은 가격까지 내려온 만큼 갑자기 많은 입찰자가 몰릴 수도 있습니다. 권장 입찰가는 1,565만원 전후로 생각하며, 취등록세는 약 72만원 정도 예상됩니다. 입찰 전에는 반드시 권리분석을 철저히 하고, 대지권 문제를 해결할 수 있는지를 검토해야 합니다. 이런 리스크를 감수할 수 있는지 스스로에게 물어보세요.