종로 관철동 상가 경매, 3회 유찰 2.2억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가 2억 2,732만원까지 내려와, 11월 5일 입찰 기회를 노려보세요.

물건 들여다보기

경매물건 주소 서울특별시 종로구 청계천로 67, 2층202호 (관철동,종로1번가)

서울 종로구 관철동에 위치한 이 상가는 청계천로에 접해 있어 유동인구가 많은 편입니다. 2층에 위치하고 있어 가시성이 다소 떨어질 수 있지만, 상가 내부 구조와 주변 상권에 따라 활용 가치가 높아질 수 있습니다. 종로3가역과 가까워 교통 접근성도 우수한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,400만원이었으나 3회 유찰되며 현재 최저입찰가는 2억 2,732만원으로 감정가 대비 49% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격으로, 비슷한 위치의 상가가 보통 3억 중반대에 거래되는 것을 감안하면 상당한 할인율입니다. 예상 낙찰가는 2억 3,869만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 10월 19일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 추가적인 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 염두에 둬야 합니다. 특이사항은 없어 보이지만 명도 과정에서의 어려움은 항상 대비해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 종로 일대는 유동인구가 많아 상가 수익률 측면에서 매력적입니다. 그러나 한 가지 걸리는 건, 최근 상권 변화로 인해 일부 구역은 공실률이 높다는 점입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 중반대로 예측됩니다. 다만, 상가의 활용도나 리모델링 비용 등 추가적인 고려가 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면 3회 유찰 후 입찰이라 경쟁률이 낮을 거라 예상됩니다. 권장 입찰가는 2억 3,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 1,097만원을 포함하면 총 투자금은 2억 4,097만원 정도로 계산됩니다. 상가의 위치와 주변 상권의 변화를 잘 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.