울진 후포리 부동산 경매, 25억

한줄 요약

1회 유찰 후 10월 23일 입찰 예정, 감정가 대비 30% 저렴하게 시작.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/13973

경매물건 주소 경상북도 울진군 후포면 후포리 산33-9

울진군 후포면 후포리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 18,464㎡(약 5,585평)로 상당히 넓은 편입니다. 일부 토지는 이미 개발이 완료된 상태로, 건축 인허가를 받은 부분도 존재합니다. 하지만 구체적인 인허가 내역은 울진군이나 후포면과 같은 관계기관에 추가 확인이 필요합니다. 또한, 일부 목록은 도로로 평가되었으니, 실제 활용 가능성을 잘 따져봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 35억 8,680만원이었지만, 1회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 25억 1,076만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준이며, 인근 시세와 비교하면 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 26억 3,630만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 8월 22일 설정된 근저당권입니다. 목록 4~6은 말소되지 않는 지상권이 존재하므로 주의해야 합니다. 또한, 목록 7과 9는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 미제출시 매수보증금이 반환되지 않으니 반드시 취득 자격을 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 상태에서 시작하는 가격은 매력적입니다. 하지만 농지취득자격증명 등의 행정 절차와 지상권 인수 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산할 때는 이러한 리스크를 감안해야 합니다. 울진 지역의 개발 가능성이나 향후 교통 호재가 있다면, 장기 투자로서도 나쁘지 않을 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률을 고려해 입찰가를 설정해야 하며, 권장 입찰가는 약 26억 전후로 잡되, 상황에 따라 융통성을 발휘해야 합니다. 취등록세 약 1억 2,126만원을 포함한 총 투자금액도 계획에 반영해야 합니다. 리스크를 감안한 철저한 준비가 필요하며, 충분한 자금 여유를 두고 접근하는 것이 좋습니다.