공매 물건 몇 번 따라가 봤더니 법원 경매보다 먼저 보인 함정들
세금 체납 공매 물건을 처음 잡았을 때
얼마 전 초보 투자자 한 분이 온비드 공매 물건을 들고 와서 “경매보다 싸게 살 수 있냐”고 물었습니다. 제가 그 자리에서 제일 먼저 본 건 감정가도 아니고 입찰가도 아니었습니다. 등기부, 점유자, 압류 기관, 배분 가능성부터 봤습니다. 공매는 화면이 깔끔해서 쉬워 보이는데, 실제로 들어가면 경매보다 더 차갑게 굴러가는 구간이 있습니다.
저도 처음 공매를 봤을 때는 착각했습니다. 법원 경매는 입찰장 분위기도 무겁고 권리분석 책도 많으니 조심하게 되는데, 공매는 인터넷으로 입찰하니까 괜히 간단해 보입니다. 클릭 몇 번이면 입찰서가 들어가고 보증금도 납부됩니다. 그런데 그 편리함이 초보에게는 독이 될 수 있습니다. 현장 한 번 안 가고 숫자만 보고 들어가면, 낙찰받고 나서야 점유자와 체납자의 사정이 눈앞에 나타납니다.
공매가 싸 보이는 이유와 실제 계산
공매 물건은 유찰이 반복되면 가격이 빠르게 내려가는 것처럼 보입니다. 예를 들어 감정가 3억 원짜리 아파트가 2억 4천만 원까지 내려와 있으면 마음이 흔들립니다. 주변 실거래가가 3억 1천만 원이라면 단순 계산으로 7천만 원 차익이 보이죠. 그런데 여기서 바로 입찰하면 안 됩니다.
제가 보는 순서는 대략 이렇습니다.
- 최근 실거래가와 현재 호가 차이
- 점유자가 소유자인지 임차인인지 여부
- 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부
- 관리비 체납 가능성
- 잔금 납부 기한과 대출 가능 금액
- 명도 비용과 보유 기간 중 이자
초보는 낙찰가와 시세 차이만 봅니다. 그런데 실제 수익은 낙찰가에서 끝나지 않습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 미납 관리비 일부, 대출이자, 수리비, 중개수수료까지 넣어야 합니다. 3억 1천만 원에 팔 수 있을 것 같던 물건도 매도까지 6개월 걸리면 이자와 보유세가 붙습니다. 수리비 800만 원, 명도 합의금 500만 원, 이자 400만 원만 잡아도 종이에 적힌 차익은 금방 줄어듭니다.
공매에서 특히 조심해야 하는 권리
공매는 압류재산 매각이 많습니다. 세금 체납 때문에 국가나 지자체, 공공기관이 처분하는 물건이죠. 여기서 중요한 건 공매라고 해서 모든 권리가 깨끗하게 지워지는 게 아니라는 점입니다. 말소기준권리 비슷하게 판단해야 하지만, 사건마다 매각 조건과 인수되는 권리가 다를 수 있습니다.
예전에 한 다세대주택 공매 물건을 본 적이 있습니다. 감정가 대비 65%까지 떨어졌고 위치도 나쁘지 않았습니다. 그런데 임차인이 전입을 오래전에 해둔 상태였고, 보증금 일부가 배당으로 다 빠지지 않을 가능성이 있었습니다. 이런 물건은 숫자만 보면 싸지만, 낙찰자가 임차보증금 일부를 떠안을 수 있습니다. 초보가 “유찰 많이 됐으니 기회다”라고 들어가면 낙찰받는 순간부터 손실이 확정될 수도 있습니다.
특히 아래 같은 물건은 처음 몇 건에서는 피하는 편이 낫습니다.
- 선순위 임차인 보증금이 불명확한 물건
- 유치권 신고가 붙어 있고 현장 확인이 어려운 물건
- 지분 공매 물건
- 농지취득자격증명 등 별도 요건이 필요한 물건
- 건물은 있는데 토지 권리가 복잡한 물건
- 대항력 있는 점유자가 장기간 버티는 물건
물론 이런 물건이 전부 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 고수들은 이런 곳에서 수익을 만들기도 합니다. 다만 초보가 첫 공매로 들어가기에는 난도가 높습니다. 경매든 공매든 돈을 버는 사람은 위험한 걸 무조건 피해서가 아니라, 위험을 가격에 반영할 줄 알아서 버는 겁니다.
현장조사 없이 공매 입찰하면 생기는 일
공매는 인터넷 화면에 사진과 감정평가서가 올라와 있습니다. 근데 그 자료만 믿으면 안 됩니다. 감정평가일이 1년 전이면 지금 상태와 다를 수 있고, 사진에 안 보이는 누수나 하자도 많습니다. 저는 공매 물건도 가능하면 낮과 밤을 나눠서 봅니다. 낮에는 건물 상태와 주변 상권을 보고, 밤에는 주차와 소음, 실제 거주 분위기를 봅니다.
한 번은 지방 소형 아파트 공매 물건을 보러 갔는데, 서류상으로는 공실처럼 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 우편함이 꽉 차 있고, 현관문 주변에 생활 흔적이 있었습니다. 관리사무소에 조심스럽게 확인하니 장기 체납과 점유 문제가 같이 있었습니다. 화면으로만 봤으면 그냥 빈집이라고 착각했을 겁니다.
현장에서는 최소한 이 정도는 봐야 합니다.
- 우편함과 전기계량기 움직임
- 관리사무소에서 확인 가능한 체납 분위기
- 주차장, 엘리베이터, 복도 관리 상태
- 주변 실거래와 실제 매수 수요
- 전세가율과 임대 수요
- 점유자와 마주쳤을 때의 반응
점유자를 만나도 겁줄 필요 없습니다. 공매 투자자는 싸우러 가는 사람이 아닙니다. 상황을 확인하러 가는 사람입니다. 말 한마디 잘못하면 나중에 명도 협의가 더 어려워집니다. 저는 보통 “매각 진행 중이라 현황만 확인하러 왔다” 정도로 짧게 말합니다. 감정 섞이면 일이 길어집니다.
낙찰보다 잔금과 명도가 더 어렵다
공매에서 낙찰 문자를 받으면 기분이 좋습니다. 그런데 그때부터 진짜 일이 시작됩니다. 잔금 기한이 생각보다 빡빡한 경우가 있고, 경락잔금대출이 예상보다 적게 나오는 경우도 있습니다. 특히 지방 물건, 비인기 물건, 권리관계가 애매한 물건은 은행이 보수적으로 봅니다.
예를 들어 낙찰가가 2억 원이고 대출을 80% 기대했는데 실제로 65%만 나온다면, 현금이 3천만 원 더 필요합니다. 이 차이를 준비하지 못하면 보증금을 날릴 수도 있습니다. 공매 입찰 전에는 대출 상담을 최소 두 군데 이상 받아야 합니다. “대충 나오겠지”는 현장에서 제일 비싼 말입니다.
명도도 마찬가지입니다. 체납자가 경제적으로 몰린 상태라면 이사비 협의가 쉽지 않을 수 있습니다. 임차인이 있는 경우에는 보증금 문제와 이사 일정이 엮입니다. 법적 절차로 밀고 가는 방법도 있지만 시간과 비용이 들어갑니다. 저는 입찰가를 쓸 때 명도 비용을 아예 비용표에 넣습니다. 안 들어가면 수익이고, 들어가면 예정된 비용입니다.
초보가 공매를 시작할 때 보는 기준
처음부터 특수물건으로 수익률을 크게 잡으려는 분들이 많습니다. 솔직히 말하면 그 욕심 때문에 다치는 경우를 더 많이 봤습니다. 첫 공매는 수익을 크게 내는 경험보다, 절차를 끝까지 밟아보는 경험이 더 중요합니다. 입찰, 낙찰, 잔금, 소유권 이전, 명도, 매도 또는 임대까지 한 바퀴 돌아봐야 다음 물건을 제대로 볼 눈이 생깁니다.
제가 초보에게 권하는 공매 기준은 단순합니다. 권리관계가 깨끗하고, 점유 상태가 확인 가능하고, 환금성이 있는 물건부터 시작하는 겁니다. 수익률이 조금 낮아도 됩니다. 1천만 원 벌 물건을 찾다가 3천만 원 잃는 것보다, 300만 원 남기더라도 과정을 배우는 게 낫습니다.
공매는 분명 기회가 있습니다. 법원 경매보다 경쟁이 덜한 물건도 있고, 기관 매각 물건 중에는 가격이 매력적인 것도 나옵니다. 다만 싼 이유가 있는지 끝까지 확인해야 합니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 기본 확인을 빼먹지 않는 습관으로 살아남았습니다. 저도 아직 입찰 전날에는 계산기를 다시 두드립니다. 싸 보이는 물건일수록 한 번 더 의심하는 쪽이 돈을 지키는 데 훨씬 가깝습니다.
