상가매매 몇 번 따라가봤더니, 초보가 가격보다 먼저 봐야 할 것들
처음 상가매매 현장에 가면 다들 임대료부터 묻습니다
얼마 전 지인이 상가 하나를 같이 봐달라고 해서 현장에 갔습니다. 매도가는 6억 8천만 원, 보증금 5천만 원에 월세 280만 원이라고 했습니다. 숫자만 보면 연 수익률이 꽤 괜찮아 보입니다. 중개사도 “공실 걱정 없는 자리”라고 했고, 지인은 이미 마음이 반쯤 넘어가 있었습니다.
그런데 저는 상가매매에서 임대료 숫자를 바로 믿지 않습니다. 경매든 일반매매든 현장에서 오래 보다 보면, 좋은 말은 항상 앞에 나오고 불편한 숫자는 뒤에 숨습니다. 월세 280만 원이 실제로 매달 들어오는지, 관리비 체납은 없는지, 임차인이 장사를 계속할 사람인지, 주변 상권이 버티는 구조인지 따로 확인해야 합니다.
그 상가는 겉으로는 멀쩡했습니다. 1층 코너에 간판도 잘 보였고, 유동인구도 어느 정도 있었습니다. 근데 평일 오후 2시에 30분 넘게 서 있어 보니 지나가는 사람은 있어도 가게 안으로 들어가는 손님은 많지 않았습니다. 옆 라인도 자세히 보니 한 칸은 공실, 한 칸은 단기 임대 안내문이 붙어 있었습니다. 이런 신호를 놓치면 계약서 쓰고 나서야 속이 쓰립니다.
수익률 계산은 생각보다 차갑게 해야 합니다
상가매매 광고에서 흔히 보는 말이 “수익률 5%대”입니다. 그런데 그 수익률이 진짜 내 손에 남는 돈 기준인지 따져봐야 합니다. 매매가에서 보증금을 빼고, 대출이자를 빼고, 취득세와 중개보수, 법무비, 수리비, 공실 기간까지 넣으면 숫자가 확 달라집니다.
예를 들어 매매가 7억 원짜리 상가가 있다고 해보겠습니다. 보증금 5천만 원, 월세 300만 원이면 연 임대료는 3,600만 원입니다. 단순 계산으로는 7억 대비 약 5.1%입니다. 하지만 실제 투자금은 취득세와 부대비용까지 들어가고, 대출 4억 원을 연 4.5%로 받으면 이자만 연 1,800만 원입니다. 여기에 재산세, 종합소득세, 부가세 처리, 수선비까지 감안하면 체감 수익은 훨씬 낮아집니다.
초보 때는 월세가 크게 보입니다. 저도 그랬습니다. 그런데 오래 해보면 월세보다 중요한 건 비는 달을 견딜 수 있느냐입니다. 주거용 부동산보다 상가는 공실 한 번 나면 기간이 길어질 수 있습니다. 2개월이면 다행이고, 입지가 애매하면 6개월, 1년도 갑니다. 그 기간 동안 대출이자는 매달 빠져나갑니다.
- 광고 수익률은 보통 세전 기준인 경우가 많습니다.
- 임차인이 나간 뒤 재임대 가능한 월세가 기존 월세보다 낮을 수 있습니다.
- 권리금이 높던 자리라도 상권이 꺾이면 다음 임차인이 안 들어옵니다.
- 전용률이 낮은 상가는 같은 평수라도 실제 장사 공간이 작습니다.
상권은 유동인구보다 반복 소비를 봐야 합니다
상가매매를 보러 가면 “사람 많이 다닌다”는 말을 자주 듣습니다. 맞는 말일 수도 있습니다. 하지만 유동인구가 곧 매출은 아닙니다. 지하철역 앞이라도 사람들이 그냥 지나가는 동선이면 장사가 안 됩니다. 반대로 동네 안쪽이라도 병원, 학원, 배달 수요, 고정 직장인이 붙어 있으면 임차인이 오래 버팁니다.
제가 상가를 볼 때는 최소 세 번은 갑니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 낮. 이 세 타이밍만 봐도 분위기가 꽤 다릅니다. 점심 장사만 되는 상권인지, 저녁 술 장사가 받쳐주는지, 주말에는 아예 죽는 곳인지 감이 옵니다. 특히 신도시 상가는 더 조심해야 합니다. 처음 분양 때는 장밋빛 자료가 많지만, 실제 입주율과 소비 동선이 자리 잡기까지 시간이 오래 걸립니다.
한 번은 분양가 대비 30% 넘게 떨어진 상가를 본 적이 있습니다. 가격만 보면 싸 보였습니다. 근데 주변을 걸어보니 문제는 가격이 아니었습니다. 건물은 큰데 2층 이상은 공실이 많고, 1층도 업종이 자주 바뀌는 흔적이 보였습니다. 간판 자국이 여러 겹 남아 있는 건 꽤 강한 신호입니다. 누군가 여러 번 들어왔다가 버티지 못하고 나갔다는 뜻이니까요.
임대차계약서와 권리관계는 꼭 같이 봐야 합니다
상가매매에서 가장 무서운 건 내가 생각한 조건과 실제 권리가 다른 경우입니다. 등기부등본은 기본이고, 건축물대장, 토지이용계획, 임대차계약서, 관리비 내역까지 맞춰 봐야 합니다. 특히 임차인이 있는 상가는 보증금, 월세, 계약기간, 갱신요구권 행사 여부, 특약을 꼼꼼히 봐야 합니다.
상가건물 임대차보호법 적용 여부도 중요합니다. 환산보증금 기준에 따라 보호 범위가 달라질 수 있고, 임차인의 대항력이나 우선변제권 문제도 생깁니다. 경매 물건이라면 말소기준권리 앞뒤로 임차인이 어떻게 들어와 있는지 봐야 하고, 일반매매라면 매수인이 기존 임대차를 그대로 승계하는 구조인지 확인해야 합니다.
실제로 현장에서 보면 매도인은 “임차인 문제 없다”고 말하는데, 막상 계약서를 보면 특약에 원상복구 범위가 애매하거나 임대료 인상 제한이 걸려 있는 경우가 있습니다. 또 관리단과 분쟁이 있는 상가도 있습니다. 공용부분 누수, 주차장 사용 문제, 간판 설치 문제는 작아 보여도 임차인 모집에 직접 영향을 줍니다.
제가 현장에서 먼저 확인하는 자료
- 등기부등본의 근저당, 가압류, 지상권, 전세권 여부
- 건축물대장의 위반건축물 표시와 용도
- 임대차계약서 원본 또는 사본의 보증금, 월세, 기간, 특약
- 최근 1년 관리비 체납 및 공용관리비 수준
- 주변 실거래가와 현재 매물 호가 차이
싼 상가보다 오래 버틸 상가가 낫습니다
상가매매를 처음 접하면 시세보다 싸게 나온 물건에 눈이 갑니다. 저도 경매를 오래 했으니 싸게 사는 힘을 모르는 건 아닙니다. 다만 상가는 싸게 샀다는 사실만으로 해결되지 않습니다. 임차인이 안 들어오면 싸게 산 게 아니라 비어 있는 비용을 떠안은 겁니다.
초보라면 2층, 지하, 테마상가, 대형 집합상가의 안쪽 호실은 특히 신중해야 합니다. 물론 전부 나쁘다는 뜻은 아닙니다. 병원, 학원, 사무실처럼 목적 방문이 확실한 업종이 붙는 자리라면 2층도 괜찮습니다. 하지만 그냥 “분양가보다 싸다”, “언젠가 상권이 살아난다”는 말만 믿고 들어가면 버티는 시간이 길어집니다.
제가 상가를 볼 때 마지막에 던지는 질문은 단순합니다. 지금 임차인이 나가도 다음 사람이 이 월세를 낼까. 내가 6개월 공실을 버틸 현금흐름이 있을까. 이 건물 안에서 내 호실이 손님 눈에 바로 들어올까. 이 세 가지에 답이 흐리면 저는 가격을 더 깎거나 그냥 넘깁니다.
상가매매는 잘 잡으면 월세가 꽤 안정적으로 들어오는 자산이 됩니다. 반대로 잘못 잡으면 매달 이자와 관리비를 내면서 마음고생을 길게 합니다. 그래서 저는 상가를 볼 때 기대수익보다 최악의 달을 먼저 계산합니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대체로 그렇게 삽니다. 돈은 좋은 물건에서 벌리지만, 큰 손실은 애매한 물건을 피하는 데서 줄어듭니다.
