울주 덕현리 임야 경매, 7회 유찰 7천만

한줄 요약

7회 유찰, 저렴하지만 분묘와 지분매각의 리스크가 큰 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1632

경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치한 대규모 임야입니다. 면적이 31,656㎡(약 9,576평)로 상당히 넓지만, 솔직히 말하면 입지나 개발 가능성 면에서 매력적이지 않아요. 주변은 대부분 임야로 구성되어 있으며, 교통편도 그리 좋지 않은 편입니다. 이 지역의 임야는 개발보다는 자연 상태를 유지하며 보존되는 경우가 많습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 약 2억 9,751만 원이었으나, 현재 최저입찰가는 약 7,143만 원으로 감정가의 24%에 불과합니다. 7회나 유찰된 만큼 시장의 반응이 좋지 않은 상태지만, 매각이 76% 할인된 점은 상당한 매력입니다. 예상 낙찰가는 7,500만 원 전후가 될 것으로 보이며, 인근 지역의 시세를 고려할 때 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정(2023.9.7.)에 있습니다. 그러나 한 가지 걸리는 건, 연고 미상의 분묘가 있다는 점입니다. 분묘기지권 성립 여부가 불명확하고, 지분매각이기 때문에 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 임야 특성상 임차인이 있을 가능성은 낮습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 측면에서 큰 매력은 없습니다. 지분매각에 따른 리스크와 분묘로 인한 법적 분쟁 가능성 때문에 호재보다는 악재가 많습니다. 예상 수익률도 낮아 보입니다. 다만, 장기 투자 관점에서 지가 상승을 노린다면 고려해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 7,500만 원 이하로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 345만 원 정도로 예상되며, 지분매각과 분묘 문제를 해결할 수 있는 방안을 미리 마련해야 하겠습니다. 이런 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.