물금 아파트 경매, 2회 유찰 3.5억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가 대비 30% 저렴한 양산시 물금 아파트입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 범구로 28, 304동 34층 3401호 (양산신도시3차동원로얄듀크비스타)

이 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범구로의 '양산신도시3차동원로얄듀크비스타' 아파트입니다. 304동 34층에 위치해 있어 전망은 훌륭할 것으로 보입니다. 이 단지는 양산신도시 내에 위치해 있어 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 400만원이었지만, 두 번의 유찰로 현재 최저입찰가는 3억 5,280만원입니다. 감정가의 70% 수준으로, 인근 아파트 시세와 비교하면 약 30% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 7,044만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 8일 설정된 근저당권으로, 이에 앞서는 권리는 없습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하겠지만, 특이사항은 없어 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 낮아 보입니다. 다만, 임차인의 전입일과 확정일자를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 신도시라는 점에서 장기적 가치는 높을 수 있습니다. 하지만 두 번의 유찰 이유를 명확히 알고 들어가는 것이 중요합니다. 주변 개발 호재나 인프라 확장이 기대되지만, 현재 시장 상황과 유찰 이유가 불분명한 점은 리스크로 작용할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 두 번 유찰된 물건은 경쟁률이 다소 낮아질 수 있지만, 이 물건의 경우 전망 좋은 고층이라는 점에서 관심을 가질 투자자가 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 3억 6,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 1,704만원을 포함한 총 투자금은 3억 8,204만원 정도로 예상됩니다. 한 가지 걸리는 점은 유찰된 이유가 명확하지 않다는 점인데, 이 부분을 확실히 파악한 후 입찰하는 것이 안전합니다.