울주군 두서면 토지 경매, 5회 유찰 1.3억

한줄 요약

5회 유찰된 대규모 토지, 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 서하리 산105

울산광역시 울주군 두서면 서하리에 위치한 이 토지는 587,490㎡(약 177,715평) 규모로, 상당히 넓은 면적입니다. 그러나 목록7,8을 제외한 대부분의 토지가 맹지라 접근성이 부족하다는 단점이 있습니다. 또한, 미확인 분묘가 있을 수 있고 인접 토지와의 경계도 명확하지 않아 지적측량이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 8,240만원이지만 5번의 유찰 끝에 최저입찰가가 1억 3,150만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 84% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해봐도 큰 폭의 할인이지만, 맹지라는 점에서 시세 산정이 애매할 수 있습니다. 예상 낙찰가를 1억 3,807만원 전후로 보시는 게 합리적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 근저당권으로 설정되어 있습니다. 일괄매각 및 지분매각 조건이 있고, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 리스크도 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권과 법정지상권 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지의 매력은 저렴한 가격 외에는 크지 않습니다. 맹지로 인한 접근성 문제, 미확인 분묘 및 경계 불명확성 등 여러 리스크가 존재합니다. 개발 호재가 없고, 단기적인 수익률도 기대하기 어렵습니다. 다만 장기적인 관점에서 개발 계획이 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 입찰가를 1억 3,500만원에서 1억 4,000만원 선으로 잡고, 취등록세 약 635만원을 포함한 총 투자금을 1억 4,135만원 전후로 예상해볼 수 있습니다. 하지만, 맹지 문제 해결이 가능하다면 입찰 고려해볼 만합니다.