울주 두서면 공장 경매, 2회 유찰 14.6억

한줄 요약

솔직히 말하면, 두 번의 유찰로 인해 가격은 매력적이지만, 권리분석에서 주의가 필요한 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2

울산광역시 울주군 두서면 활천리에 위치한 이 공장은 면적이 5408.9㎡(약 1636.2평)로 상당히 넓은 편입니다. 인근에는 케이씨씨울산일반산업단지가 있어 산업단지 내 위치한 것만으로도 메리트가 있습니다. 교통 측면에서는 대중교통보다는 차량 접근이 더 용이한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 29억 7,684만원에서 두 번의 유찰로 최저입찰가가 14억 5,865만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 48% 수준으로, 인근 시세 대비 확실한 할인율을 보여줍니다. 예상 낙찰가는 약 15억 3,158만원 선으로 고려됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 4일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 점유자와의 명도 문제도 고려해야 합니다. 특히 일괄매각 조건으로 제시외 기계기구 목록이 포함되어 있어, 정확한 현장 확인이 필요합니다. 이동이 용이한 기계기구는 매각에서 제외되므로 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 인근 산업단지의 특성상 공장으로 활용하기에는 충분한 메리트가 있습니다. 하지만 소유권 분쟁이나 명도 문제 등이 발생할 수 있는 리스크는 늘 존재합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 볼 수 있지만, 초기 투자금과 리스크를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 두 번 유찰된 만큼 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나, 권리분석에서 걸리는 부분이 있으므로 입찰가를 15억 원 이하로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세는 약 7,045만원으로 총 투자금은 15억 7,045만원 정도로 예상됩니다. 솔직히 말하면, 권리분석에 대한 확신이 없다면 신중히 접근해야 하는 물건입니다.