중구 성남동 빌딩 경매, 4회 유찰 2.2억

한줄 요약

4번 유찰된 울산 중구 성남동 빌딩, 저렴한 매입 기회지만 리스크 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 2층4호 (성남동,울산호텔리버사이드)

울산 중구 성남동 젊음의거리에 위치한 이 빌딩은 현재 울산호텔리버사이드의 일부로 운영되고 있어, 운영의 일원으로서 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나, 주변은 상업 시설이 밀집한 지역으로 유동 인구가 많습니다. 교통은 대중교통 접근성이 양호하여 위치적으로는 매력적인 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 4,800만원이지만 현재 최저입찰가는 2억 2,761만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 4번 유찰되면서 상당히 할인된 가격에 매물이 나왔는데, 인근 시세와 비교하면 약 76% 저렴합니다. 솔직히 말하면, 이 정도로 저렴하게 나온 건 뭔가 이유가 있을 수밖에 없죠. 예상 낙찰가는 2억 3,899만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소되면서 다른 소액 채권도 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우, 대항력이나 배당 요구 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 주의 깊게 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 4회 유찰된 물건은 리스크가 있거나 시장의 관심 밖일 가능성이 큽니다. 하지만 이 빌딩은 호텔로 운영되고 있어 꾸준한 수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 예상 수익률은 명확하지 않지만, 주변 상권의 활성화 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 설정되어 있는 점도 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 입찰 시 리스크를 잘 따져봐야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 그만큼 관심 있는 투자자들이 주의 깊게 살필 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 감정가의 25%인 2억 3천만원 선으로 잡고, 취등록세 약 1,099만원 포함 총 투자금은 약 2억 3,899만원으로 예상됩니다. 매력적이지만, 권리분석과 현황조사서를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.