김해 진영읍 토지 경매, 3회 유찰 32억

한줄 요약

2회 유찰로 크게 할인된 매물이지만, 임차인 대항력과 권리 분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 여래리 515-1

경상남도 김해시 진영읍 여래리에 위치한 이 토지는 2308.0㎡, 약 698.2평에 달하는 대규모 부지입니다. 주변은 주거 및 상업지대가 혼재해 있으며, 교통은 진영읍 중심지에서 비교적 가까운 편입니다. 그러나 이 지역은 개발 잠재력보다 현재 상태를 잘 분석해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 58억 9,189만원이었지만, 현재 최저입찰가는 32억 9,946만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 45% 할인된 셈입니다. 인근 유사한 토지의 실거래가와 비교했을 때, 유찰 이유를 꼼꼼히 따져보지 않으면 안 됩니다. 예상 낙찰가는 약 34억 6,443만원으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 10월 31일자 근저당권입니다. 한 가지 걸리는 건 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 점입니다. 컨테이너 2동이 현장에 있지만 매각에서 제외됩니다. 이 점도 유념해야 합니다. 목록 3과 5의 위치 및 용도가 다소 혼란스러울 수 있으니, 등기부와 현황조사를 철저히 해야겠네요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적인 매력은 있지만, 권리분석의 복잡함이 리스크로 다가옵니다. 예상 수익률을 따지자면, 철저한 조사와 명확한 계획이 없다면 쉽게 결정하기 어려운 물건입니다. 다만, 김해시의 발전 가능성과 주변 인프라 확장을 고려하면 장기적으로는 투자 가치가 있을 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 경쟁률은 예상보다 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 34억 선으로 보고, 취등록세 약 1억 5,936만원을 포함한 총 투자금도 잘 계산해야 합니다. 명도 난이도는 컨테이너와 임차인 여부에 따라 달라질 수 있으니, 입찰 전 필수적으로 확인해야 합니다.