김해 삼정동 상가 경매, 4회 유찰 1.5억

한줄 요약

김해 삼정동 상가, 감정가 대비 76% 할인된 최저가로 매력적이지만, 4회 유찰된 이유를 충분히 검토해야 합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1678

경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동,마에스타)

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 김해대로2400번길에 위치한 상가입니다. 면적은 약 1366.4㎡(약 413평)로 상당히 넓은 편이에요. 김해의 중심부에 위치해 있어 교통 접근성이 좋으며, 주변에는 상업시설이 잘 갖춰져 있어 유동인구가 많습니다. 현재 현황은 공실 상태입니다만, 용도가 '소매점'으로 되어 있으면서도 '음식점'으로 사용되었던 것으로 보입니다. 이 점은 차후 용도 변경을 고려할 때 참고할 부분입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,100만원이었으나, 이번 최저입찰가는 1억 4,910만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 솔직히 말하면, 76% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 인근 상가 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 1억 5,655만원 정도로 본다면, 취득 시에는 약 720만원의 취등록세를 더해 총 투자금 1억 6,375만원 정도를 예상할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 선순위 권리가 없어 권리분석이 비교적 간단한 편입니다. 다만, 체납된 관리비가 약 198만원 있다는 점에서 일부 부담이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하며, 임차인이 있다면 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

김해 지역은 계속해서 발전 중이며, 상업시설 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 하지만 4번이나 유찰된 이유를 생각해 보면, 입찰자들이 관망 중인 부분도 있습니다. 예상 수익률은 상가 임대 시 월세 수익을 기준으로 하면 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다. 하지만 공실 상태가 길어질 경우 수익률이 떨어질 수 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 나도 조금 끌리네요. 하지만 4회 유찰된 상황을 보면 경쟁률이 높지는 않을 것 같아요. 권장 입찰가는 1억 5,700만원 정도로 보고 있습니다. 체납된 관리비와 공실 리스크를 감안하면 조금 더 낮게 입찰해도 괜찮을 것 같습니다. 명도 문제는 크지 않을 것으로 보이며, 잘만 운영하면 괜찮은 투자처가 될 수 있을 것 같습니다.