김해 대청동 부동산 경매, 5회 유찰 44억

한줄 요약

5회 유찰로 감정가 대비 65% 저렴한 기회, 하지만 권리분석 신중해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 대청동 302-11

경상남도 김해시 대청동에 위치한 이 부동산은 총 면적 1342.9㎡로, 대규모입니다. 위치적으로는 김해시 중심과 가까워 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 지하 1층, 지상 8층의 건물은 주차장, 홀, 안내실을 포함하고 2층부터 8층까지는 숙박시설로 운영 중입니다. 주변 환경은 상업지구와 주거 단지의 조화를 이루고 있지만, 숙박시설로서의 수익성을 고려해야 할 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 123억 6,608만원에서 최저입찰가 44억 3,200만원으로 5회 유찰되며 65% 할인된 가격입니다. 인근 상업용 부동산의 시세와 비교했을 때 상당한 매력적인 가격이지만, 유찰이 반복된 이유를 면밀히 검토해야 합니다. 내 경험상, 이런 경우 보통 낙찰가는 최저가 대비 약간 높은 46억 5,360만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 6월 28일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이며, 지하수관정이 있다는 점은 특이사항입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 정확히 확인해야 하며, 임차인 대항력과 유치권, 법정지상권 가능성도 꼼꼼히 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰로 인한 최저가 자체는 큰 매력입니다. 하지만 숙박시설로서의 수익성과, 김해시의 관광 및 상업적 호재를 고려해야 합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 그러나 지하수관정 및 제시외 건물로 인한 추가 비용 발생 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높지는 않겠지만, 권리분석과 임차인 대항력 검토를 철저히 해야 합니다. 권장 입찰가는 46억 5,360만원 전후로, 취등록세 약 2억 1,406만원을 포함한 총 투자금은 48억 6,766만원 정도로 예상됩니다. 이 물건, 솔직히 말해 도전할 만한 가치가 있지만, 철저한 사전 준비가 필수입니다.