서산 석남동 아파트 경매, 3회 유찰 3,773만

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 2일 재입찰, 충남 서산 석남동 아파트 경매가 최저가 3,773만원으로 시작합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/17375

경매물건 주소 충청남도 서산시 석남1로 12, 1동 19층1907호 (석남동,영진크로바아파트)

충청남도 서산시 석남1로에 위치한 영진크로바아파트 19층입니다. 면적은 따로 확인되지 않았지만, 19층이라는 점에서 전망이 좋을 가능성이 높습니다. 서산 시내와의 접근성도 좋아 보입니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상되며, 교통도 비교적 양호할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,000만원이었으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 34%인 3,773만원입니다. 인근 시세와 비교하여 약 66% 할인된 가격으로 매우 매력적입니다. 예상 낙찰가는 3,961만원 전후로 예상되며, 이는 상당히 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지에 1992년 9월 7일 설정된 근저당권과 건물에 2016년 5월 25일 설정된 전세권이 있습니다. 특이사항으로는 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 점이 있으며, 임차인으로 배당요구를 하지 않았습니다. 임차인 대항력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 별도 등기가 있는 토지에 대한 유의가 필요하며, 유치권이나 법정지상권 가능성도 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 인한 가격 매력도는 크지만, 임차인과의 관계, 토지 별도 등기 등 리스크가 있습니다. 예상 수익률은 매입가가 낮기 때문에 월세 전환 시 괜찮을 수 있습니다. 하지만, 이런 리스크들은 반드시 해결해야 할 부분입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 경쟁률이 꽤 높아질 수 있습니다. 권장 입찰가는 감정가의 40% 수준인 약 4,400만원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 182만원으로 예상되며, 총 투자금은 대략 4,582만원 정도로 보면 될 것 같습니다. 리스크를 잘 분석하고 해결 방안을 마련한 후에 입찰을 고려해보세요.