서산 충의로 빌라 경매, 5회 유찰 4천만

한줄 요약

5회 유찰 후 9월 2일 재입찰, 최저가 4,655만원으로 매력적인 입찰 기회.

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경매물건 주소 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층101호

충청남도 서산시 충의로에 위치한 이 빌라는 1층 101호에 자리 잡고 있습니다. 주변은 조용한 주거지역으로, 인근에 소규모 상가와 편의시설이 있어 생활 편의성이 좋은 편이죠. 교통은 대중교통보다는 자가용 이용을 추천드리지만, 큰 도로와 가까워 이동은 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,700만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4,655만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 빌라 시세가 대략 1.5억 정도로 형성되어 있음을 고려하면, 상당히 저렴한 가격입니다. 내 경험상, 이런 물건은 큰 경쟁 없이 낙찰받을 가능성이 큽니다. 예상을 해보면, 낙찰가는 4,888만원 전후가 되지 않을까 싶습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 16일에 설정된 근저당권으로, 이후 설정된 권리는 모두 말소될 가능성이 큽니다. 그러나 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 없어 보이지만, 항상 꼼꼼히 체크하는 습관이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰됐다는 점은 리스크 요소가 될 수 있습니다. 그러나 주변 매물 대비 상당히 저렴한 가격은 큰 장점이죠. 수익률 측면에서도, 월세로 전환 시 연 8% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 서산 지역 특성상 큰 개발 호재는 없지만 안정적인 주거수요가 꾸준히 유지되고 있는 점을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁은 그리 치열하지 않을 것 같습니다. 과거 유찰 이력을 보면 입찰자들이 관망세였던 것으로 보이는데, 이번에는 매수인들이 적극적으로 나설 가능성이 높습니다. 입찰가로는 4,800만원을 추천드리며, 취등록세는 약 224만원이 예상됩니다. 명도 과정에서 임차인이 있을 수 있으니, 이 부분도 미리 준비해두는 것이 좋겠습니다.