당진 송악읍 부동산 경매, 2회 유찰 1.2억

한줄 요약

9월 2일 입찰 예정, 2회 유찰로 가격이 절반 이상 떨어졌지만 농지취득자격증명 필요.

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경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 352

충청남도 당진시 송악읍 부곡리 352에 위치한 부동산으로, 면적은 1,428㎡(약 432평)입니다. 현황은 '묵전'으로 분류되어 있으며, 지적도상 맹지로 교통 접근성이 떨어질 수 있습니다. 주변 환경은 주거보다는 농업 및 임야로 둘러싸여 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둬야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,275만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 2,874만원으로 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당한 가격 인하입니다. 내 경험상, 이 정도의 가격 하락은 상당히 매력적일 수 있지만, 유찰 이유를 꼭 따져봐야 하죠. 예상 낙찰가는 1억 3,518만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 11일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건, 농지취득자격증명이 필요한 점입니다. 이 증명서를 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 몰수당할 수 있습니다. 남측 경계 일부에 인접필지의 건축물이 소재하는 것도 체크 포인트입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필요는 리스크입니다. 다만, 향후 개발 가능성이 커지거나, 농업 관련 사업에 관심이 있다면 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률보다 중요한 건, 얼마나 저렴하게 낙찰받아 추가 투자 없이 개발할 수 있느냐겠죠.

내가 입찰한다면

경매 시장의 특성상, 2회 유찰로 인한 가격 매력이 상당합니다. 하지만 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 3,000만원 정도로, 취득세와 등록세 등을 고려하면 총 투자금은 약 1억 4,000만원으로 예상됩니다. 농지취득자격증명과 명도 문제를 철저히 검토한 후 신중히 접근하길 권합니다.