전주 완산구 아파트 경매, 1회 유찰 1.4억

한줄 요약

전주 완산구 아파트, 1회 유찰로 감정가의 70%에 입찰 가능, 그러나 임차인 관계 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 용머리로 29, 6동 7층 703호

전북 전주시 완산구 용머리로에 위치한 아파트입니다. 해당 아파트는 6동 7층에 위치하고 있으며, 주변은 주거지역으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통편도 양호한 편이라 거주하기에 적합한 환경입니다. 다만, 면적 정보가 누락되어 있어 실제 매입 시 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 800만원이었지만, 1회 유찰 후 최저입찰가가 1억 4,560만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 30% 할인된 금액입니다. 인근 실거래가와 비교해보면 대략 20% 이상 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 5,288만원 전후로 추정되며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 73%를 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 6일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 대항력을 가진 경우, 인도명령 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 없으나, 현장조사를 통해 확인하는 것을 추천합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 이후 가격이 내린 만큼 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 수익률을 따져보면 월세로 전환 시 약 5% 내외의 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 문제가 발생할 경우 추가 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 전주 지역의 부동산 시장이 안정세를 보이고 있어 장기적으로는 긍정적인 투자로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높아질 것으로 예상되므로, 입찰가를 신중히 설정해야 합니다. 권장 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 설정하는 것이 적절해 보입니다. 취등록세는 약 703만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 1억 6천 3백만원으로 잡으면 무난할 것입니다. 임차인 관련 자료를 철저히 검토한 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.