토지경매 몇 번 들어가봤더니, 초보가 진짜 조심해야 할 땅은 따로 있었습니다
법원에서 싸게 보이는 땅일수록 먼저 의심합니다
얼마 전 입찰장에서 감정가 1억 2천만 원짜리 토지가 5천만 원대까지 떨어진 물건을 봤습니다. 지목은 전, 면적은 600평 조금 넘고, 사진만 보면 길도 가까워 보였습니다. 옆자리 초보 투자자분이 싸다며 입찰표를 쓰고 있더군요. 그런데 저는 등기부보다 먼저 지적도와 현황도로를 봤습니다. 진입로가 애매했습니다. 서류상 도로와 실제 차량이 다니는 길이 달랐고, 중간에 남의 사유지가 끼어 있었습니다.
토지경매는 아파트 경매와 다릅니다. 아파트는 적어도 건물의 쓰임이 눈에 보입니다. 살 수 있는지, 전세가 얼마인지, 관리비가 어떤지 비교가 됩니다. 그런데 토지는 땅만 덩그러니 있습니다. 싸게 낙찰받아도 못 쓰면 그냥 세금 내는 짐이 됩니다. 특히 초보일수록 감정가 대비 몇 퍼센트 떨어졌는지만 보는데, 토지는 그 숫자보다 쓸 수 있는 땅인지가 훨씬 중요합니다.
제가 현장에서 먼저 보는 건 도로입니다
토지경매에서 제일 먼저 보는 건 권리관계가 아니라 도로입니다. 물론 등기부, 말소기준권리, 가처분, 지상권 같은 권리분석은 기본입니다. 하지만 토지는 도로가 없으면 활용도가 크게 떨어집니다. 건축허가가 안 나거나, 농기계는 들어가도 차량 진입이 어려운 경우가 많습니다.
예전에 충청권에서 답 900평짜리 물건을 검토한 적이 있습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 있었습니다. 겉으로 보면 매력적이죠. 그런데 현장에 가보니 길이라고 표시된 부분은 실제로 논두렁에 가까웠고, 폭도 2m가 안 됐습니다. 마을 주민에게 물어보니 비가 오면 승용차는 못 들어간다고 했습니다. 이런 땅은 낙찰받아도 되팔 때 매수자가 확 줄어듭니다. 땅은 내가 좋아서 사는 게 아니라 다음 사람이 사고 싶어 할 구조여야 합니다.
- 지적도상 도로와 실제 현황도로가 일치하는지 확인
- 차량 진입이 가능한 폭인지 현장에서 직접 확인
- 도로가 사유지라면 사용승낙 가능성이 있는지 체크
- 맹지라면 인접 토지 소유자와 협의가 현실적인지 판단
지목보다 용도지역이 돈을 좌우합니다
초보분들이 지목을 많이 봅니다. 대지면 좋고, 전이나 답이면 농지라고 생각합니다. 틀린 말은 아닙니다. 그런데 실제 가격을 좌우하는 건 지목보다 용도지역인 경우가 많습니다. 같은 전이라도 계획관리지역이면 활용 폭이 넓고, 보전관리지역이나 농림지역이면 손댈 수 있는 범위가 확 줄어듭니다.
제가 한 번은 감정가 8천만 원짜리 계획관리지역 토지를 검토했습니다. 주변에 전원주택이 몇 채 있었고, 도로도 괜찮았습니다. 그런데 하천구역 일부가 걸쳐 있었고, 경사도도 만만치 않았습니다. 단순히 계획관리지역이라는 이유만으로 입찰했다면 토목비에서 맞았을 겁니다. 토지는 매입가만 계산하면 안 됩니다. 진입로 정비, 석축, 배수, 성토, 농지전용부담금, 취득세까지 같이 봐야 실제 단가가 나옵니다.
예를 들어 1억에 낙찰받은 땅이라도 토목비가 5천만 원, 각종 부담금과 세금이 1천만 원 붙으면 이미 총투입금은 1억 6천만 원입니다. 주변 시세가 평당 40만 원이라고 해도 내 땅이 바로 그 가격을 받을 수 있는지는 별개입니다. 토지는 같은 마을 안에서도 도로, 모양, 높이, 방향에 따라 가격 차이가 크게 납니다.
농지는 특히 서류 한 장 때문에 발목 잡힙니다
토지경매에서 농지를 낙찰받으면 농지취득자격증명 문제가 나옵니다. 이걸 가볍게 보면 안 됩니다. 법원마다, 지자체마다 처리 흐름이 조금씩 다르고, 불허가가 나면 보증금이 위험해질 수 있습니다. 예전에는 농취증을 대충 준비해도 넘어가는 분위기가 있던 지역도 있었지만, 요즘은 농지 이용계획을 더 꼼꼼하게 보는 곳이 많습니다.
제가 본 사례 중에 낙찰자는 외지인이었고, 물건은 농림지역의 답이었습니다. 낙찰가는 괜찮았습니다. 문제는 실제 농사를 지을 계획이 불분명했고, 현황도 일부는 묵혀 있었습니다. 지자체에서 보완 요청이 나오면서 일정이 꼬였습니다. 잔금 준비는 해놨는데 서류가 막히니 피가 마르죠. 토지경매는 낙찰만 받으면 끝나는 게임이 아닙니다. 낙찰 이후 절차가 막히면 싸게 받은 의미가 사라집니다.
- 농지 여부와 현황 이용 상태 확인
- 농지취득자격증명 발급 가능성 사전 문의
- 불법 성토, 무단 형질변경 흔적 확인
- 농업진흥구역 여부 확인
입찰 전에 현장 두 번 가면 실수가 줄어듭니다
저는 토지는 가능하면 현장을 두 번 봅니다. 한 번은 낮에 지도와 지적도를 보면서 갑니다. 두 번째는 다른 시간대에 주변 분위기를 봅니다. 비 오는 날이면 더 좋습니다. 물길이 보이고, 진입로 상태가 드러납니다. 서류에는 안 보이는 게 현장에는 많이 있습니다.
마을 이장님이나 주변 토지 소유자에게 묻는 것도 도움이 됩니다. 다만 그 말만 믿으면 안 됩니다. 이해관계가 있을 수 있습니다. 누군가는 싸게 사고 싶어서 안 좋은 말만 할 수 있고, 누군가는 자기 땅 가격을 띄우려고 좋은 말만 할 수도 있습니다. 그래서 말은 참고자료로 두고, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도, 항공사진, 등기부, 매각물건명세서를 같이 맞춰봐야 합니다.
토지경매는 수익이 크게 날 때도 있습니다. 도시 확장, 도로 개설, 개발 흐름을 잘 타면 아파트보다 훨씬 좋은 결과가 나오기도 합니다. 그런데 초보가 처음부터 그런 그림만 보고 들어가면 위험합니다. 개발 호재는 오래 걸리고, 그 사이 세금과 이자와 기회비용은 계속 나갑니다. 팔고 싶을 때 바로 팔리지 않는다는 점도 받아들여야 합니다.
제가 초보라면 이런 땅부터 피합니다
- 진입로가 불확실한 맹지
- 분묘가 있는데 연고자를 확인하기 어려운 임야
- 경사가 심해 토목비가 큰 땅
- 농취증 발급 가능성이 애매한 농지
- 감정가만 낮고 주변 거래가 거의 없는 외진 토지
토지경매는 싸게 사는 기술보다 안 사야 할 땅을 걸러내는 눈이 먼저입니다. 입찰장에서는 남들이 쓰는 금액이 신경 쓰이지만, 잔금 치르고 나면 혼자 감당해야 합니다. 저는 아직도 애매한 땅은 그냥 보냅니다. 돈은 아쉬워도, 잘못 산 땅 하나가 몇 년을 묶어버리는 걸 여러 번 봤기 때문입니다.
