강서 화곡동 주택 경매, 10회 유찰 1,750만

한줄 요약

10회 유찰 후 8월 26일 입찰, 감정가의 10%에 도전 가능

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14892

경매물건 주소 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌)

서울 강서구 화곡동에 위치한 이 물건은 가로공원로 인근에 자리잡고 있으며, 엘케이드림빌의 2층 202호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경을 보면 주거지로서의 매력은 있어 보입니다. 다만, 특이하게도 집합건축물대장상에는 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재는 주거용으로 사용 중입니다. 이 점은 추후 용도 변경이나 임대 시에 영향을 줄 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,300만원이지만, 현재 최저입찰가는 1,750만원으로 감정가의 10%밖에 되지 않습니다. 이는 10회 유찰된 결과로, 솔직히 말하면 많은 이들이 이 물건을 주저하고 있다는 신호입니다. 인근 주택 시세와 비교하면 상당한 할인율이지만, 시장의 냉대를 받는 이유를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 12일 경매개시결정으로 되어 있습니다. 임차인의 대항력이나 배당 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 현황 조사에서 주거용으로 사용되고 있는 점을 고려하면, 임차인과의 권리 관계가 복잡할 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 특별히 언급된 바 없으나, 이러한 권리가 있는지 추가 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이렇게 많이 유찰된 물건은 뭔가 걸리는 부분이 있기 마련입니다. 하지만 그만큼 저렴한 가격에 낙찰받을 기회이기도 하죠. 예상 수익률을 따져보면, 이 물건을 주거용으로 다시 전환해 임대할 경우 연 5% 이상의 수익률을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 용도 변경 절차와 기존 임차인과의 관계 정리가 필수적입니다.

내가 입찰한다면

솔직하게 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이 물건은 이미 10회나 유찰되었기 때문에, 기존 입찰자들이 꺼려했던 문제들을 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 1,750만원에서 100만원 더해 1,850만원 정도로 잡아볼 수 있습니다. 취등록세는 약 84만원 정도로 예상되므로, 총 투자금은 1,934만원 정도로 예상됩니다. 다만, 명도와 임차인 문제 해결에 시간과 추가 비용이 들 수 있다는 점은 명심해야 합니다.