화곡동 아파트 경매, 15회 유찰 738만

한줄 요약

15회 유찰된 화곡동 아파트, 최저입찰가 738만원으로 9월 1일 입찰 예정. 대항력 있는 임차인 주의 필요.

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경매물건 주소 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5, 제1동 제4층 제402호 (화곡동, 현경뜰안채)

서울 강서구 화곡동에 위치한 아파트입니다. 해당 아파트는 곰달래로41길에 위치하고 있으며, 현경뜰안채라는 이름의 주거단지 내에 있습니다. 아쉽게도 면적이 명시되어 있지 않으나, 4층에 위치한 402호로 접근성이 좋은 편입니다. 주변은 화곡역과 인접하여 대중교통이 편리하며, 근처에 상업시설과 교육기관도 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 1,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 단 738만원으로 무려 97% 할인된 상태입니다. 15회 유찰을 거치면서 가격이 급격히 낮아졌습니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교했을 때, 이 가격은 매우 파격적입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이렇게까지 유찰된 데에는 이유가 있겠죠. 예상 낙찰가는 최저입찰가 근처인 775만원 전후로 예측되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 810만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 6일 설정된 근저당권입니다. 또 하나 걸리는 건, 임대차보증금 1억 9,000만원을 가진 임차인이 있다는 점입니다. 전입일자는 2017년 8월 24일로 확정일자를 갖고 있어 매수인에게 대항력이 있습니다. 즉, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 이로 인해 다소 부담스러운 점이 존재합니다. 임차인의 대항력과 근저당권의 순위를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력보다는 리스크가 큰 편이라고 할 수 있습니다. 주된 리스크는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 이로 인해 예상 수익률이 크게 낮아질 수 있습니다. 다만, 만약 임차인과 협의가 가능하다면 저렴한 가격에 주택을 매입할 기회로 볼 수도 있습니다. 이 지역의 부동산 시장은 안정적인 편이나, 15회 유찰된 물건이기에 입찰자들이 쉽게 접근하지 않을 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 그러나 임차인 문제를 해결할 수 있는 자신감이 있다면 도전해볼 만합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 738만원을 조금 상회하는 수준에서 시작할 것을 권장합니다. 다만, 임차인과의 협의 가능성을 충분히 고려해야 합니다. 취등록세는 약 35만원으로 예상되며, 총 투자금은 810만원 내외로 계획하는 것이 좋습니다.