상가매매 현장에서 직접 발품 팔아보니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
처음 상가매매 물건을 볼 때 제일 위험한 착각
얼마 전 지인이 1층 상가 하나를 보여주면서 물었습니다. 보증금 5,000만 원에 월세 280만 원, 매매가는 5억 8,000만 원인데 괜찮아 보이냐고요. 숫자만 보면 연 임대료 3,360만 원입니다. 단순 수익률로 계산하면 대략 5.8% 정도 나오죠. 요즘 예금금리 생각하면 나쁘지 않아 보일 수 있습니다.
그런데 제가 현장에서 먼저 본 건 수익률이 아니었습니다. 임차인 간판, 옆 점포 공실, 도로 폭, 횡단보도 위치, 주차 가능 여부, 그리고 점심시간 유동인구였습니다. 상가매매는 아파트처럼 같은 동, 같은 평형, 같은 층으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 10미터 차이로 손님 동선이 끊기고, 같은 건물 안에서도 코너냐 안쪽이냐에 따라 임대료가 확 달라집니다.
초보 때는 월세가 찍혀 있으면 안정적이라고 믿기 쉽습니다. 저도 예전에 그랬습니다. 그런데 현장 몇 번 겪어보면 월세보다 중요한 게 임차인의 생존력이라는 걸 알게 됩니다. 월세 300만 원을 받고 있어도 임차인이 매달 적자로 버티는 구조라면 그 임대료는 오래 못 갑니다. 반대로 월세 180만 원이라도 동네 장사로 7년, 10년 버틴 업종이면 협상 여지는 있어도 공실 리스크는 상대적으로 낮습니다.
수익률 계산은 이렇게 현실적으로 봐야 합니다
상가매매 광고를 보면 수익률 6%, 7%, 심하면 8%라고 적힌 물건도 있습니다. 솔직히 그 숫자만 믿고 들어가면 위험합니다. 매매가 대비 월세만 곱해서 만든 수익률은 현장 비용을 빼먹는 경우가 많습니다.
예를 들어 매매가 6억 원, 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원짜리 상가가 있다고 해보죠. 보증금을 뺀 실투자금은 5억 5,000만 원입니다. 연 월세는 3,600만 원이니 표면 수익률은 6.5% 정도로 보입니다. 그런데 취득세, 중개보수, 법무비, 대출이자, 부가세 문제, 재산세, 관리비 공백, 공실 기간까지 넣으면 손에 남는 숫자는 달라집니다.
- 취득 부대비용을 대략 2,000만 원 이상 잡아야 하는 경우가 있습니다.
- 대출 3억 원을 연 5%로 쓰면 이자만 연 1,500만 원입니다.
- 임차인이 나가고 3개월 비면 월세 900만 원이 사라집니다.
- 인테리어 원상복구나 누수 보수 비용이 갑자기 나올 수 있습니다.
이렇게 계산하면 광고에 적힌 6%대 수익률이 실제로는 3%대 후반까지 내려오기도 합니다. 그래서 저는 상가를 볼 때 최소 세 가지 숫자를 따로 봅니다. 현재 임대료 기준 수익률, 주변 시세로 다시 맞춘 보수적 수익률, 그리고 6개월 공실을 가정한 버티기 수익률입니다. 세 번째 숫자에서 버틸 수 없으면 그 물건은 싸 보여도 제 물건이 아닐 가능성이 큽니다.
권리금 있는 상가가 무조건 좋은 건 아닙니다
상가매매 상담을 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. “여기는 권리금도 붙는 자리라서 괜찮다더라고요.” 맞는 말일 때도 있습니다. 권리금이 형성된 상권은 장사가 된다는 뜻일 수 있으니까요. 그런데 반대로 권리금이 너무 높게 형성된 자리는 임차인이 바뀔 때 문제가 생기기도 합니다.
임차인이 권리금 1억 원을 주고 들어온 자리라면 월세가 조금만 부담돼도 버티려고 합니다. 초반에는 임대인 입장에서 좋아 보입니다. 그런데 장사가 안 되기 시작하면 얘기가 달라집니다. 임차인은 권리금을 회수해야 하니 후임 임차인을 찾으려고 하고, 임대인은 월세를 낮추기 싫어합니다. 이때 거래가 막히면 공실이 길어질 수 있습니다.
실제로 제가 본 물건 중에 1층 12평짜리 상가가 있었습니다. 월세는 260만 원, 권리금은 7,000만 원 수준으로 얘기되던 자리였습니다. 그런데 현장에 가보니 평일 오후 2시부터 5시까지 손님이 거의 없었습니다. 주변은 점심 장사만 되는 오피스 상권이었고, 저녁에는 길이 죽었습니다. 이런 자리는 업종이 제한됩니다. 카페, 분식, 도시락처럼 점심 회전이 빠른 업종은 가능하지만, 저녁 매출까지 기대해야 하는 술집이나 고가 서비스업은 쉽지 않습니다.
상가매매에서 권리금은 참고자료이지 안전장치가 아닙니다. 저는 권리금보다 더 많이 보는 게 임차인의 매출 구조입니다. 물론 매출 자료를 임대인이 다 보여주지는 않습니다. 그래도 배달앱 리뷰 수, 카드 단말기 위치, 피크타임 손님 수, 쓰레기 배출량, 재방문 손님 비율은 현장에서 어느 정도 감이 옵니다. 숫자보다 분위기가 먼저 보일 때가 있습니다.
입지보다 동선이 먼저 보일 때가 많습니다
상가 입지는 좋다는 말이 너무 넓습니다. 역세권이라고 다 좋은 상가가 아닙니다. 대로변이라고 다 좋은 것도 아닙니다. 제가 더 중요하게 보는 건 사람이 실제로 걷는 길입니다. 지하철 출구에서 나와서 사람들이 어느 방향으로 흘러가는지, 신호등 앞에서 멈추는지, 건물 앞을 그냥 지나치는지, 차를 세울 수 있는지 봐야 합니다.
한 번은 역에서 150미터 거리의 상가와 280미터 거리의 상가를 비교한 적이 있습니다. 지도상으로는 150미터 물건이 더 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 출구에서 나온 사람들이 반대편 버스정류장으로 바로 빠졌습니다. 280미터 물건은 아파트 단지 후문과 학원가 사이에 있어서 오후 3시부터 8시까지 유동이 꾸준했습니다. 매매가는 가까운 물건이 더 비쌌지만, 저는 먼 물건이 더 안정적이라고 봤습니다.
특히 초보 투자자는 코너 상가, 1층 상가, 대로변 상가라는 말에 쉽게 끌립니다. 물론 좋은 조건입니다. 하지만 코너여도 횡단보도와 반대 방향이면 노출만 되고 입점은 약할 수 있습니다. 1층이어도 계단 두 칸 올라가야 하면 음식점이나 편의점에는 치명적일 수 있습니다. 대로변이어도 차가 너무 빨리 지나가면 간판은 보여도 손님은 안 들어옵니다.
상가매매 전에 저는 이 순서로 확인합니다
제가 현장에서 쓰는 방식은 복잡하지 않습니다. 먼저 등기부와 건축물대장을 봅니다. 위반건축물 여부, 용도, 전유부와 공용부 구조, 대지권 문제를 확인합니다. 그다음 임대차계약서를 봅니다. 보증금, 월세, 계약기간, 특약, 부가세 별도 여부, 관리비 부담 주체가 중요합니다.
그다음은 현장입니다. 저는 최소 두 번 갑니다. 평일 낮 한 번, 주말이나 저녁 한 번. 가능하면 비 오는 날도 봅니다. 누수, 배수, 주차 불편, 보행 동선은 날씨가 안 좋을 때 더 잘 드러납니다. 상가 앞에 20분만 서 있어도 광고 사진에서는 안 보이던 게 보입니다.
- 같은 라인의 공실이 몇 개인지 확인합니다.
- 옆 점포 업종이 자주 바뀌는지 봅니다.
- 관리비가 실제 임차인에게 부담 가능한 수준인지 따집니다.
- 화장실, 주차장, 엘리베이터 상태를 직접 봅니다.
- 주변 중개업소 2곳 이상에서 실제 임대료를 물어봅니다.
그리고 대출을 끼는 경우에는 은행 상담을 먼저 받아야 합니다. 상가는 아파트보다 담보평가가 보수적으로 나오는 일이 많습니다. 매매가 6억 원이라고 해서 그 기준으로 넉넉히 대출이 나오는 게 아닙니다. 감정가가 낮게 나오면 잔금일에 자금이 꼬입니다. 경매든 일반 상가매매든 잔금 못 맞추는 순간 손실은 빠르게 커집니다.
초보라면 싸게 사는 것보다 안 망하는 물건을 골라야 합니다
상가매매는 잘 사면 월세가 들어오는 자산이지만, 잘못 사면 매달 돈이 빠져나가는 자산이 됩니다. 특히 공실이 길어지면 심리적으로 흔들립니다. 처음에는 “조금만 기다리면 임차인 들어오겠지”라고 생각합니다. 두 달, 세 달 지나면 월세를 낮출지, 인테리어를 해줄지, 업종 제한을 풀지 고민하게 됩니다. 그때 이미 협상 주도권은 임대인에게 없습니다.
저는 초보에게 고수익 물건보다 설명이 쉬운 물건을 권합니다. 누가 봐도 왜 손님이 오는지 설명되는 자리, 주변 임대료와 크게 어긋나지 않는 물건, 임차인이 나가도 다음 업종을 떠올릴 수 있는 상가가 낫습니다. 수익률이 1% 낮아도 버틸 수 있는 물건이 오래 갑니다.
상가매매는 서류와 현장이 같이 맞아야 합니다. 서류만 깨끗해도 장사가 안 되는 자리는 힘들고, 장사가 잘돼도 권리관계나 용도 문제가 있으면 나중에 발목을 잡습니다. 저는 아직도 마음에 드는 상가를 보면 바로 계약하지 않습니다. 하루는 숫자를 보고, 하루는 현장을 보고, 마지막 하루는 제가 틀렸을 가능성을 찾습니다. 그 과정을 귀찮아하면 상가는 꼭 그 대가를 받아갑니다.
