물건경매 10년 뛰어보니, 돈 되는 물건보다 먼저 걸러야 할 물건이 보였습니다
입찰장에서는 싸 보이는 물건이 제일 위험할 때가 많습니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라가 1억 7천만 원대까지 떨어져 있었습니다. 초보 투자자 몇 명이 서류를 들고 계속 계산기를 두드리더군요. 표정만 봐도 압니다. “이 정도면 반값인데?” 하는 눈빛이었어요. 그런데 그 물건은 제가 보기엔 처음부터 피해야 할 물건이었습니다.
왜냐하면 등기부만 보면 깨끗해 보였지만, 매각물건명세서에 임차인 배당요구가 애매하게 걸려 있었고 현황조사서에는 점유관계가 명확하지 않았습니다. 이런 물건은 낙찰가가 싸도 싸게 산 게 아닙니다. 낙찰받고 나서 명도 소송, 인도명령, 이사비 협상, 잔금대출 변수까지 줄줄이 따라옵니다. 물건경매에서 초보가 가장 많이 착각하는 게 바로 이 부분입니다. 유찰 횟수만 보고 싸다고 판단하는 겁니다.
저도 예전에는 그랬습니다. 감정가 대비 몇 퍼센트냐, 최저가가 얼마냐, 주변 실거래가가 얼마냐만 붙잡고 계산했습니다. 그런데 현장에서 돈을 잃게 만드는 건 숫자보다 서류 한 줄, 점유자 한 명, 대출 한도 5천만 원 차이였습니다.
물건경매를 볼 때 저는 가격보다 순서를 먼저 봅니다
경매 물건을 처음 보면 대부분 가격표부터 봅니다. 감정가 5억, 최저가 3억 5천, 유찰 1회. 여기서 바로 수익 계산 들어가면 위험합니다. 저는 지금도 물건을 볼 때 순서를 정해놓고 봅니다.
- 첫째, 부동산의 종류와 위치를 봅니다.
- 둘째, 등기부상 말소기준권리를 확인합니다.
- 셋째, 임차인과 점유자를 확인합니다.
- 넷째, 매각에서 빠지는 권리나 부담이 있는지 봅니다.
- 다섯째, 대출과 세금, 명도 비용까지 넣고 실제 투입금을 계산합니다.
이 순서가 중요한 이유는 단순합니다. 아무리 싸도 내가 처리 못 할 권리가 붙어 있으면 그건 내 물건이 아닙니다. 예를 들어 아파트는 비교적 시세 파악이 쉽고 대출도 잘 나오는 편입니다. 반면 다세대, 근린상가, 토지, 지분 물건은 같은 낙찰가라도 난이도가 확 올라갑니다. 특히 지분경매는 초보가 수익률만 보고 들어갔다가 몇 년 동안 현금이 묶이는 경우도 많습니다.
제가 10년 동안 현장에서 느낀 건, 물건경매는 물건을 고르는 게임이 아니라 안 되는 물건을 지워나가는 작업에 가깝다는 겁니다. 100개를 보면 80개는 처음부터 버리고, 15개는 추가 조사 후 버리고, 남은 5개 중 1개만 입찰해도 충분합니다. 입찰을 많이 한다고 실력이 느는 게 아니라, 안 들어갈 물건을 빨리 알아보는 눈이 생겨야 오래 갑니다.
초보가 자주 다치는 물건은 대체로 비슷합니다
제가 초보에게 웬만하면 피하라고 말하는 물건들이 있습니다. 물론 고수들은 이런 물건에서도 돈을 법니다. 그런데 그건 권리분석, 협상, 소송, 자금 운용을 전부 감당할 수 있을 때 이야기입니다. 처음부터 난도 높은 물건으로 수익을 내겠다는 건 운전면허 따자마자 빗길 산길을 야간에 달리는 것과 비슷합니다.
선순위 임차인이 있는 물건
선순위 임차인은 정말 꼼꼼히 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하면 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 예를 들어 최저가가 2억 4천만 원이라 좋아 보였는데, 선순위 임차인 보증금 8천만 원 중 일부가 배당되지 않는 구조라면 실제 취득 비용은 완전히 달라집니다. 겉으로는 2억대 물건이지만 실제로는 3억 가까운 물건이 될 수 있습니다.
점유자가 불명확한 물건
현황조사서에 “폐문부재”, “점유자 미상” 같은 표현이 나오면 가볍게 넘기면 안 됩니다. 사람이 살고 있는지, 짐만 있는지, 소유자가 버티는지, 임차인이 있는지에 따라 명도 비용과 시간이 달라집니다. 인도명령이 된다고 해도 바로 문 열고 들어갈 수 있는 게 아닙니다. 강제집행까지 가면 예납금, 보관비, 시간 손실이 생깁니다.
시세가 흐릿한 비아파트 물건
아파트는 같은 단지, 같은 평형 거래가 있어 비교가 됩니다. 그런데 빌라나 상가, 토지는 이야기가 다릅니다. 같은 동네라도 도로 폭, 층수, 주차, 불법 증축, 임대 수요에 따라 가격 차이가 큽니다. 감정가가 4억이라고 해서 시장에서 4억에 팔리는 건 아닙니다. 실제 매수자가 3억 4천에도 안 붙는 물건이면 낙찰가 3억은 싼 게 아닐 수 있습니다.
현장조사를 안 한 입찰은 눈 감고 돈 넣는 것과 비슷합니다
물건경매에서 서류는 출발점이고 현장은 확인 작업입니다. 저는 관심 물건이 생기면 최소한 세 가지는 직접 확인합니다. 첫째, 건물 외관과 출입 상태. 둘째, 주변 매물 가격과 실제 거래 분위기. 셋째, 임대 수요와 공실 수준입니다.
예전에 수도권 외곽 빌라를 본 적이 있습니다. 서류상으로는 괜찮았습니다. 최저가도 낮았고, 대항력 있는 임차인도 없어 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 1층 주차장이 사실상 창고처럼 쓰이고 있었고, 골목은 차량 두 대가 교차하기 어려웠습니다. 인근 중개업소에 물어보니 “그 라인은 매수 문의가 거의 없다”는 답이 돌아왔습니다. 그날 바로 접었습니다.
반대로 감정가 대비 할인 폭은 크지 않았지만 좋은 물건도 있었습니다. 역에서 도보 8분, 초등학교와 대형마트가 가깝고, 같은 단지 전세 수요가 꾸준한 아파트였습니다. 낙찰가율만 보면 매력 없어 보였지만 잔금대출이 잘 나오고, 임대 놓는 데 걸리는 시간이 짧았습니다. 실제 수익은 이런 물건에서 더 안정적으로 나옵니다.
초보일수록 “얼마나 싸게 샀나”보다 “얼마나 빨리 정상화할 수 있나”를 봐야 합니다. 낙찰 후 3개월 안에 명도하고, 잔금 문제 없이 소유권 이전하고, 임대나 매도 전략이 보이는 물건이 좋습니다. 수익률 20%처럼 보이는데 1년 동안 묶이는 물건보다, 수익률 7%라도 계산대로 끝나는 물건이 더 낫습니다.
입찰가 계산은 보수적으로 해야 버팁니다
입찰가를 쓸 때 저는 항상 비용을 넉넉히 잡습니다. 취득세, 법무비, 중개수수료, 명도 비용, 수리비, 대출이자, 보유세까지 넣습니다. 빌라라면 누수와 도배장판 정도는 기본으로 의심하고, 오래된 아파트라면 샷시와 욕실 상태도 봅니다. 500만 원이면 되겠지 했던 수리가 1,500만 원 되는 경우, 현장에서는 흔합니다.
예를 들어 예상 매도가가 3억 5천만 원인 물건이 있다고 해보겠습니다. 취득 관련 비용 700만 원, 수리비 1,200만 원, 명도와 이자 비용 600만 원, 매도 중개수수료와 기타 비용 300만 원을 잡으면 부대비용만 2,800만 원입니다. 여기에 최소 기대수익 2천만 원을 남기고 싶다면 입찰가는 3억 200만 원 아래로 내려와야 합니다. 그런데 경쟁자가 3억 2천만 원을 쓰면 낙찰은 그 사람이 받겠죠. 저는 그런 물건은 보내줍니다.
입찰장에서 제일 위험한 감정은 아쉬움입니다. 여기까지 조사했는데 그냥 가기 아깝다, 한 번만 더 높게 써보자, 남들도 들어오니까 괜찮겠지. 이런 생각이 손실을 만듭니다. 물건경매는 낙찰받는 순간부터 진짜 돈이 들어갑니다. 보증금 10% 넣고 끝나는 게임이 아닙니다.
초보라면 처음 1년은 낙찰보다 분석 연습에 시간을 쓰는 게 좋습니다. 관심 물건을 30개 정도 골라서 예상 낙찰가를 써보고, 실제 낙찰 결과와 비교해보면 시장의 온도가 보입니다. 내가 계속 낮게 보는지, 높게 보는지, 특정 지역에서 경쟁이 센지 약한지 감이 생깁니다. 이 과정 없이 바로 큰돈 넣으면 배움의 수업료가 너무 비싸집니다.
좋은 물건보다 내 수준에 맞는 물건이 먼저입니다
10년 동안 물건경매를 해보니, 돈 되는 물건은 늘 있습니다. 문제는 그 물건이 내 자금, 내 시간, 내 경험에 맞느냐입니다. 직장 다니면서 처음 입찰하는 사람이 지방 상가 명도까지 감당하기는 쉽지 않습니다. 잔금대출 한도가 불확실한 상태에서 고가 아파트를 공격적으로 쓰는 것도 위험합니다.
처음에는 권리관계 단순한 아파트나 소형 주거용 물건부터 보는 게 현실적입니다. 말소기준권리 이후 권리가 깨끗하고, 대항력 있는 임차인 문제가 없고, 주변 실거래와 전월세 수요가 확인되는 물건. 재미는 덜할 수 있습니다. 그런데 경매에서 오래 살아남는 사람들은 대체로 재미없는 물건을 지루하게 계산합니다.
저는 아직도 입찰봉투 넣기 전날 밤에 다시 봅니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 시세, 대출, 세금. 이미 본 자료라도 다시 보면 이상하게 걸리는 부분이 나올 때가 있습니다. 그 찜찜함을 무시하고 들어간 물건에서 문제가 생긴 적이 몇 번 있었습니다. 반대로 찜찜해서 포기한 물건은 나중에 결과를 봐도 크게 후회가 남지 않았습니다.
물건경매는 남보다 빨리 뛰는 사람이 이기는 시장이 아닙니다. 서류를 천천히 읽고, 현장을 보고, 숫자를 낮춰 잡고, 모르는 건 안 들어가는 사람이 버티는 시장입니다. 저는 지금도 좋은 물건을 찾는 시간보다 위험한 물건을 지우는 시간이 훨씬 깁니다. 그게 재미없어 보여도, 초보가 돈을 지키면서 경험을 쌓는 가장 현실적인 방법이라고 봅니다.
