투룸월세 물건 몇 번 돌려봤더니 초보가 놓치는 돈이 보였습니다
월세가 잘 나간다는 말만 믿으면 계산이 틀어집니다
얼마 전 지인이 투룸월세 수익형 물건을 보러 간다며 등기부와 매물표를 들고 왔습니다. 보증금 2,000만 원에 월세 80만 원, 주변 시세보다 싸게 낙찰만 받으면 매달 따박따박 현금이 들어올 것 같다고 하더군요. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 월세 80만 원이 아니었습니다. 관리비 구조, 주차 가능 여부, 방 크기, 임차인 구성, 그리고 그 동네에서 투룸을 찾는 사람이 누구인지부터 봤습니다.
투룸월세는 원룸보다 월세 단가가 높고, 쓰리룸보다 진입 가격이 낮아 보여서 초보 투자자들이 많이 관심을 가집니다. 신혼부부, 직장인 2인 가구, 아이 없는 부부, 형제자매, 룸메이트 수요까지 생각하면 공실 걱정이 적어 보이죠. 근데 현장에서 보면 투룸이라고 다 같은 투룸이 아닙니다. 방 두 개가 제대로 된 방인지, 하나는 창고 수준인지에 따라 임차인 반응이 완전히 갈립니다.
제가 입찰장에서 봐온 실패는 대부분 여기서 시작했습니다. 월세 수익률표는 예쁘게 나오는데 실제 집을 보면 채광이 나쁘고, 세탁기 놓을 자리도 애매하고, 주차는 밤마다 전쟁입니다. 이런 물건은 낙찰가를 조금 싸게 받아도 임차 맞추는 데 시간이 걸립니다. 한 달 공실이면 80만 원 손실이고, 두 달이면 160만 원입니다. 여기에 중개보수, 도배장판, 청소비까지 붙으면 처음 계산한 수익률은 금방 무너집니다.
투룸월세 시세는 숫자보다 생활 동선을 봐야 합니다
초보 때는 저도 부동산 앱에 찍힌 보증금과 월세만 보고 비교했습니다. 같은 동네 투룸이 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이면, 내 물건도 그 정도는 받을 수 있겠지 생각했죠. 그런데 막상 임차인을 구해보면 역세권까지 도보 7분인지 15분인지, 마트가 가까운지, 언덕이 있는지, 버스 배차가 어떤지에 따라 전화 오는 양이 달랐습니다.
투룸월세 시세조사는 최소 세 갈래로 봐야 합니다. 첫째, 현재 올라와 있는 매물 가격입니다. 둘째, 실제로 빠진 가격입니다. 셋째, 그 가격에 나간 집의 상태입니다. 부동산 중개사에게 물어볼 때도 그냥 “여기 월세 얼마 받아요?”라고 묻지 말고 “최근에 빠진 투룸 중에 제일 빨리 나간 조건이 뭐였나요?”라고 물어야 답이 구체적으로 나옵니다.
- 역까지 걸어서 10분 안쪽인지
- 엘리베이터 유무와 층수 부담이 있는지
- 주차가 세대당 가능한지
- 방 두 개 모두 침대와 책상이 들어가는지
- 관리비에 수도, 인터넷, 청소비가 어떻게 포함되는지
- 반려동물 허용 여부가 임대에 영향을 주는 지역인지
제가 한 번은 비슷한 면적의 투룸 두 개를 비교한 적이 있습니다. 하나는 월세 75만 원, 다른 하나는 68만 원이었습니다. 숫자만 보면 75만 원짜리가 좋아 보이는데, 현장에 가보니 68만 원짜리는 역까지 평지 6분이고, 75만 원짜리는 언덕 위 4층이었습니다. 결국 68만 원짜리는 일주일 만에 임차가 맞았고, 75만 원짜리는 한 달 넘게 비어 있었습니다. 월세가 높다는 것과 빨리 나간다는 건 다른 얘기입니다.
경매로 투룸을 받을 때는 임차인부터 봅니다
경매 물건에서 투룸월세를 볼 때 제일 무서운 건 낙찰가가 아닙니다. 임차인 관계를 잘못 읽는 겁니다. 등기부상 권리관계가 깨끗해 보여도 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 열람 내용이 엇갈리면 조심해야 합니다. 특히 다가구주택이나 근린생활시설 안에 있는 투룸은 호실 구분과 실제 점유자가 헷갈리는 경우가 있습니다.
예를 들어 감정평가서에는 201호로 나오는데 현장 표기는 2층 좌측, 임대차계약서에는 202호처럼 적힌 사례도 봤습니다. 이런 건 그냥 서류 오타로 넘기면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인인지, 배당요구를 했는지, 보증금이 얼마인지, 확정일자는 언제인지가 전부 돈입니다. 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 숨어 있으면 수익형 투자가 아니라 손실 확정 물건이 됩니다.
선순위 임차인은 수익률표 밖의 폭탄입니다
초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 예상 월세만 넣고 계산하는 겁니다. 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 대출이자, 중개보수, 재산세, 종합부동산세 가능성, 건강보험료 영향까지 같이 봐야 합니다. 여기에 선순위 임차인 보증금 인수까지 걸리면 표는 완전히 다시 써야 합니다.
제가 예전에 본 수도권 투룸 경매 물건은 감정가 대비 70%대라 좋아 보였습니다. 그런데 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있었고, 배당요구도 하지 않았습니다. 보증금은 8,000만 원. 입찰장에서는 “싸다”는 말이 돌았지만, 실제로는 낙찰자가 그 보증금을 안고 가야 할 가능성이 큰 물건이었습니다. 이런 건 초보가 수익률만 보고 들어가면 첫 투자부터 크게 다칩니다.
수리비는 평당 감으로 잡으면 틀립니다
투룸월세는 임차인이 생활 편의를 꽤 따집니다. 원룸은 싸면 어느 정도 감수하는 사람이 있지만, 투룸은 둘 이상이 살 가능성이 높아서 욕실, 주방, 수납, 소음에 민감합니다. 낙찰받은 뒤 “도배장판만 하면 되겠지” 하고 들어갔다가 싱크대, 보일러, 욕실 환풍기, 방충망, 도어락까지 손보면 금액이 금방 커집니다.
제가 현장에서 대략 잡는 최소 체크는 이렇습니다. 도배장판 150만~250만 원, 기본 청소 20만~40만 원, 도어락 10만~20만 원, 싱크대 부분 수리 30만~100만 원, 보일러 교체 70만~120만 원 정도로 봅니다. 지역과 자재에 따라 다르지만, 이 정도는 여유를 두고 계산해야 마음이 편합니다. 특히 오래된 빌라 투룸은 누수 흔적을 꼭 봐야 합니다. 천장 모서리, 베란다 벽, 욕실 문틀 주변은 대충 보면 지나칩니다.
수리비를 줄이고 싶다면 임차인이 체감하는 부분부터 잡는 게 낫습니다. 벽지는 밝게, 조명은 너무 누렇지 않게, 주방 손잡이와 실리콘은 깨끗하게. 큰돈 들여 고급 자재를 넣는 것보다 첫인상을 맑게 만드는 쪽이 임대에는 더 잘 먹히는 경우가 많았습니다.
월세 80만 원보다 중요한 건 버틸 수 있는 구조입니다
투룸월세 투자는 매달 들어오는 돈이 보여서 매력적입니다. 하지만 저는 초보에게 항상 공실 2개월과 금리 1% 상승을 넣고 다시 계산하라고 말합니다. 대출을 많이 끼고 들어가면 월세가 들어올 때는 좋아 보이지만, 공실이 생기는 순간 내 월급에서 이자가 나갑니다. 경락잔금대출도 낙찰 전 가조회만 믿으면 안 됩니다. 실제 승인 금액, 방 공제, 소득 조건, 임대사업자 여부에 따라 달라집니다.
예를 들어 총투입금 5,000만 원에 월 순수익 45만 원이면 연 540만 원입니다. 단순 수익률은 10%가 넘는 것처럼 보일 수 있습니다. 그런데 공실 1개월, 수리비 200만 원, 중개보수와 세금까지 반영하면 첫해 체감 수익은 훨씬 낮아집니다. 그래서 저는 첫해 수익률보다 3년 동안 버틸 수 있는지를 더 봅니다.
투룸월세를 고를 때 욕심을 조금만 줄이면 사고를 많이 피할 수 있습니다. 권리관계가 단순하고, 임차 수요가 꾸준하고, 수리 범위가 눈에 보이고, 대출이 과하지 않은 물건. 이런 물건은 화려하진 않아도 밤에 잠이 옵니다. 경매는 남보다 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 내가 모르는 리스크를 얼마나 덜 떠안느냐의 싸움입니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전날이면 수익률보다 빠져나갈 돈을 먼저 다시 적어봅니다. 그 습관 하나가 오래 살아남게 해줬습니다.
