산업부동산 공장 물건 직접 따라가봤더니, 수익보다 먼저 보인 위험들

얼마 전 수도권 외곽 산업단지 근처 공장 물건을 하나 보러 갔는데, 현장에 도착하자마자 감정평가서 숫자보다 냄새가 먼저 들어왔습니다. 철문은 반쯤 내려와 있고, 마당에는 폐파렛트와 드럼통이 쌓여 있었고, 옆 공장 사장님은 “여기 몇 달째 사람이 들락날락만 하지 제대로 운영은 안 한다”고 하더군요. 산업부동산은 이런 식입니다. 등기부와 감정가만 보면 그럴듯한데, 현장에 가면 돈 들어갈 구멍이 줄줄이 보입니다.

아파트 경매는 초보도 어느 정도 감을 잡기 쉽습니다. 주변 시세가 공개되어 있고, 같은 단지 같은 평형 비교도 됩니다. 그런데 공장, 창고, 지식산업센터, 물류부지 같은 산업부동산은 이야기가 다릅니다. 같은 300평이라도 진입도로, 전력 용량, 층고, 하중, 업종 제한, 폐기물 여부에 따라 가격이 완전히 달라집니다. 숫자만 보고 싸다고 들어가면 낙찰받고 나서부터 진짜 비용이 시작됩니다.

산업부동산은 싸 보이는 순간부터 의심해야 합니다

초보 투자자가 산업부동산을 보는 이유는 대체로 비슷합니다. 아파트보다 경쟁이 덜해 보이고, 감정가 대비 유찰 폭이 크고, 임대료가 높아 보입니다. 실제로 법원 경매 목록을 보면 감정가 15억짜리 공장이 두 번 유찰돼 9억대까지 내려오는 경우가 있습니다. 겉으로 보면 6억이 할인된 물건처럼 보입니다.

근데 현장에서 보면 그 6억이 그냥 할인금액이 아닐 때가 많습니다. 건물 안에 불법 증축이 있거나, 기계 기초 콘크리트 철거비가 필요하거나, 임차인이 설비 소유권을 주장하거나, 토양오염 가능성이 걸려 있는 식입니다. 제가 예전에 본 한 공장은 감정가가 12억이었고 최저가가 7억 후반까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적이었죠. 그런데 전기 인입 용량이 현재 업종에는 맞지만 다른 임차인을 받기에는 부족했습니다. 증설 견적을 받아보니 수천만 원 단위가 나왔습니다.

산업부동산은 ‘평당 얼마’만으로 판단하면 위험합니다. 공장 문을 열고 들어갔을 때 화물차가 돌 수 있는지, 5톤 차량 진입이 가능한지, 주변 민원 가능성은 없는지, 용도지역과 건축물대장이 실제 사용과 맞는지 같이 봐야 합니다. 이런 것들이 임대료와 매각가를 결정합니다.

권리분석보다 사용분석이 더 무서울 때가 있습니다

경매 초보는 등기부등본에서 말소기준권리, 가압류, 근저당, 임차권을 먼저 봅니다. 당연히 중요합니다. 그런데 산업부동산에서는 권리분석을 통과해도 사용분석에서 막히는 경우가 꽤 있습니다. 낙찰받았는데 내가 생각한 업종으로 쓸 수 없다면 그건 싼 물건이 아닙니다.

예를 들어 제조업 공장으로 쓰려면 건축물 용도, 용도지역, 환경 규제, 소방시설, 주차, 오폐수 처리 문제가 따라옵니다. 창고로 쓰려 해도 물류차 진입 동선과 적재 공간이 안 나오면 임차인이 안 붙습니다. 지식산업센터는 또 다릅니다. 겉보기에는 사무실처럼 깨끗하지만 입주 가능 업종 제한, 전매 제한, 관리비 부담, 대출 조건을 같이 봐야 합니다.

• 건축물대장상 용도와 실제 사용이 맞는지
• 불법 증축이나 무단 용도변경 흔적이 있는지
• 진입도로 폭과 대형 차량 회전 공간이 충분한지
• 전기, 수도, 가스, 오폐수 처리 조건이 임대 수요와 맞는지
• 산업단지 관리기관의 입주 업종 제한이 있는지

제가 현장에서 제일 경계하는 말이 있습니다. “이 정도는 다 그냥 씁니다.” 중개업자나 점유자가 이렇게 말할 때가 있는데, 그 말 믿고 낙찰받으면 책임은 전부 낙찰자 몫입니다. 행정청에서 원상복구 명령이 나오거나, 임차인이 인허가 문제로 계약을 포기하면 손실은 바로 숫자로 찍힙니다.

임차인이 있어도 안심하면 안 됩니다

산업부동산에서 임차인이 있다는 말은 장점일 수도 있고, 위험 신호일 수도 있습니다. 월세 700만 원 받는 공장이라고 하면 처음엔 좋아 보입니다. 낙찰가 10억이라면 단순 계산으로 연 8%대 수익률이 나오는 것처럼 보이니까요. 그런데 보증금, 미납 관리비, 시설 소유권, 원상복구 범위를 따져보면 수익률이 확 내려갑니다.

특히 공장 임차인은 자기 돈으로 설비를 많이 넣습니다. 크레인, 배관, 전기설비, 칸막이, 냉동창고, 집진시설 같은 것들이 문제를 만듭니다. 낙찰자는 건물과 토지를 샀다고 생각하는데, 임차인은 “이 설비는 내 돈으로 설치한 것”이라고 주장합니다. 반대로 낙찰자는 “나갈 때 철거하고 원상복구하라”고 요구하죠. 이때 계약서가 없거나 애매하면 명도 협상이 길어집니다.

예전에 한 창고 물건에서 점유자가 “보증금 1억에 월세 500만 원”이라고 주장한 적이 있습니다. 매각물건명세서에는 대항력 없는 임차인으로 보였지만, 실제 협상에서는 영업 중단 손실과 이사비를 요구했습니다. 법적으로 밀어붙이면 시간이 걸리고, 협상으로 풀면 돈이 듭니다. 산업부동산 명도는 주거용 명도보다 감정 싸움이 덜해 보이지만, 영업 손실이 걸려 있어서 오히려 금액이 커질 수 있습니다.

대출은 생각보다 보수적으로 봐야 합니다

경락잔금대출도 산업부동산에서는 변수가 큽니다. 아파트처럼 감정가와 낙찰가만 놓고 단순하게 보기가 어렵습니다. 금융기관은 물건의 환금성, 임대 안정성, 용도, 위치, 건물 노후도, 임차인 상태를 봅니다. 공실 공장이나 노후 창고는 생각보다 대출 비율이 낮게 나올 수 있습니다.

초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 낙찰가의 70%까지 대출이 될 거라고 계산하고 입찰하는 겁니다. 실제로는 50%대가 나올 수도 있고, 환경 이슈나 불법 건축물 문제가 보이면 취급 자체가 까다로워질 수 있습니다. 잔금일은 기다려주지 않습니다. 입찰 전에 최소 2~3곳 금융기관에 물건 자료를 보내고, 보수적인 한도를 기준으로 자금표를 짜야 합니다.

비용도 넉넉히 잡아야 합니다. 취득세, 법무비, 명도비, 체납 관리비, 수리비, 폐기물 처리비, 중개수수료, 대출 부대비용까지 넣어야 실제 투자금이 나옵니다. 저는 산업부동산 입찰표를 쓸 때 예상 수리비가 3천만 원이면 마음속으로 5천만 원까지 늘려 봅니다. 현장에서는 늘 예상 밖 항목이 나옵니다. 바닥 보수, 누수, 전기 증설, 소방 보완 같은 것들이 뒤늦게 튀어나옵니다.

초보라면 이런 산업부동산은 피하는 게 낫습니다

산업부동산이 무조건 위험하다는 뜻은 아닙니다. 제대로 보면 좋은 물건도 있습니다. 다만 초보가 첫 물건으로 잡기에는 피해야 할 유형이 분명합니다. 저는 처음부터 복잡한 공장보다 권리와 사용 상태가 단순한 소형 창고, 임대 수요가 확인되는 지식산업센터, 도로와 주차가 명확한 근린형 작업장을 먼저 보라고 말합니다.

• 폐기물이나 오염 가능성이 보이는 공장
• 진입도로가 좁아 대형 차량 접근이 어려운 물건
• 임차인 설비가 많고 소유권 구분이 불명확한 물건
• 불법 증축 흔적이 큰 건물
• 주변 거래 사례가 거의 없어 시세 판단이 어려운 외진 물건
• 대출 가능 여부를 확인하지 못한 고가 물건

수익률 계산은 마지막에 해야 합니다. 먼저 이 물건을 누가 쓸 수 있는지, 왜 지금 경매로 나왔는지, 낙찰 후 바로 임대나 매각이 가능한지 봐야 합니다. 산업부동산은 매수자도 임차인도 까다롭습니다. 그래서 잘못 잡으면 빠져나오는 데 시간이 오래 걸립니다.

제가 10년 넘게 입찰장을 다니면서 느낀 건, 산업부동산은 공부한 만큼 수익이 나는 시장이라기보다 모르는 만큼 손실이 커지는 시장에 가깝다는 점입니다. 감정가보다 싸게 받는 게 실력이 아니라, 낙찰 후 들어갈 돈과 시간을 미리 계산하는 게 실력입니다. 초보라면 멋진 수익률표보다 현장 사진, 건축물대장, 임차인 상태, 대출 확인 메모를 더 믿는 쪽이 낫습니다. 산업부동산은 크게 먹을 수도 있지만, 대충 들어가면 오래 물립니다. 저는 아직도 공장 물건을 볼 때 설레기보다 먼저 겁부터 냅니다. 그 겁이 결국 돈을 지켜주는 경우가 많았습니다.