상가주택매매 직접 검토해봤더니, 월세보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다
현장에서 상가주택을 보면 분위기가 먼저 보입니다
얼마 전 후배가 상가주택매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 1층은 작은 음식점, 2층과 3층은 주택, 옥탑에 창고가 붙어 있는 구조였습니다. 임대료만 보면 꽤 괜찮아 보였죠. 보증금 5천만 원에 월세 280만 원. 매매가는 8억 7천만 원. 후배는 계산기를 두드리더니 “이 정도면 대출 이자 내고도 남는 거 아닌가요?”라고 했습니다.
근데 저는 이런 물건을 볼 때 월세부터 믿지 않습니다. 상가주택은 숫자보다 현장이 먼저입니다. 1층 상가 앞에 사람이 얼마나 지나가는지, 간판이 잘 보이는지, 주차가 가능한지, 2층 주택 출입구가 상가와 분리되는지부터 봅니다. 같은 월세 280만 원이라도 억지로 버티는 임차인인지, 장사가 잘돼서 오래 있을 임차인인지에 따라 매매가치는 완전히 달라집니다.
특히 초보가 자주 착각하는 게 있습니다. 상가주택은 ‘상가 수익’과 ‘주택 안정성’을 같이 가진 물건처럼 보입니다. 말은 맞습니다. 하지만 반대로 말하면 상가 공실 리스크와 주택 관리 부담을 같이 떠안는 물건이기도 합니다. 그래서 저는 상가주택매매를 검토할 때 예쁜 수익률 표보다, 임차인의 장부 없는 현실을 더 따집니다.
월세 300만 원보다 중요한 건 지속성입니다
상가주택매매 광고를 보면 월세가 크게 적혀 있습니다. “월 350만 원 수익”, “실투자금 얼마”, “노후 대비 추천” 같은 문구가 붙죠. 현장에서는 이런 말에 들뜨면 안 됩니다. 저는 월세를 볼 때 최소 세 가지를 같이 봅니다.
- 현재 임대료가 주변 시세보다 높은지 낮은지
- 임차인이 실제로 그 임대료를 계속 낼 수 있는 업종인지
- 공실이 났을 때 다음 임차인을 받을 수 있는 자리인지
예를 들어 1층에 카페가 들어와 있는데 월세가 180만 원이라고 합시다. 주변 비슷한 점포는 120만 원 선이라면, 지금 월세 180만 원은 매매가격을 높이기 위한 숫자일 수 있습니다. 임대차계약서는 멀쩡해도, 계약 만료 후 임차인이 나가면 바로 수익률이 무너집니다. 저는 이런 경우 현재 월세가 아니라 보수적인 재임대 가능 월세로 다시 계산합니다.
상가주택은 주택 부분도 만만치 않습니다. 오래된 다가구형 상가주택은 누수, 방수, 배관, 계단 보수 비용이 생각보다 자주 나옵니다. 외벽 크랙 하나만 봐도 몇백만 원이 쉽게 움직입니다. 임대료 300만 원 받는다고 좋아했는데, 1년에 수리비 700만 원 쓰면 체감 수익률은 확 떨어집니다.
제가 예전에 봤던 물건 중에 매매가 7억 9천만 원, 월세 합계 310만 원짜리가 있었습니다. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 현장에 가보니 2층 세대 천장에 누수 흔적이 있었고, 1층 상가 화장실 배관도 오래돼 냄새가 올라왔습니다. 매도인은 “큰 문제 아니다”라고 했지만, 관리업자 불러보니 손볼 곳이 줄줄이 나왔습니다. 결국 그 물건은 포기했습니다. 몇 달 뒤 다시 나왔는데 가격이 5천만 원 내려가 있더군요.
상가주택매매에서 권리관계는 주택보다 더 꼼꼼해야 합니다
상가주택은 등기부만 보고 끝내면 위험합니다. 건축물대장, 토지이용계획, 임대차계약서, 전입세대, 사업자등록 여부까지 같이 봐야 합니다. 경매든 일반매매든 이 부분을 대충 넘기면 나중에 명도나 보증금 문제에서 발목을 잡힙니다.
특히 1층 상가 임차인은 상가건물 임대차보호법 적용 여부가 중요합니다. 환산보증금, 대항력, 우선변제 가능성에 따라 매수인이 떠안는 부담이 달라질 수 있습니다. 주택 부분은 전입일자와 확정일자, 실제 점유자가 누구인지가 중요하고요. 계약서에는 A가 임차인인데 실제 거주는 B 가족이 하는 경우도 현장에서 종종 봅니다.
또 하나, 위반건축물 여부를 꼭 봐야 합니다. 상가주택은 옥탑, 창고, 베란다 확장, 주차장 전용 같은 문제가 숨어 있는 경우가 많습니다. 건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 대출이 줄거나, 매도할 때 다음 매수자가 꺼릴 수 있습니다. 이행강제금이 이미 부과됐거나 앞으로 나올 가능성도 따져야 합니다.
초보분들이 “이미 세입자도 있고 월세도 나오는데 괜찮지 않냐”고 묻습니다. 솔직히 그 말이 제일 위험합니다. 임차인이 있다는 건 수익이 있다는 뜻이기도 하지만, 동시에 권리관계가 얽혀 있다는 뜻입니다. 매매계약서에 임대차 승계 조건을 애매하게 적으면 잔금 후에 서로 말이 달라집니다. 보증금 승계액, 미납 월세, 관리비, 원상복구 범위는 숫자로 적어야 합니다.
대출은 가능 여부보다 조건이 문제입니다
상가주택매매에서 대출 상담을 받을 때 “얼마까지 나와요?”만 물으면 부족합니다. 금리, 상환 방식, 주택과 상가 비율, 임대소득 인정 방식, 본인 소득 반영 여부까지 봐야 합니다. 같은 8억짜리 물건도 은행마다 판단이 달라집니다.
상가 비중이 크면 상업용 부동산처럼 평가될 수 있고, 주택 비중이 크면 주택 관련 규제 영향을 받을 수 있습니다. 감정가가 매매가보다 낮게 나오면 실투자금이 갑자기 늘어납니다. 계약금 넣고 나서 대출이 예상보다 7천만 원 덜 나오면, 그때는 협상이 아니라 사고 수습입니다.
저는 매수 검토 단계에서 최소 두 군데 이상 금융기관에 가상 상담을 받아봅니다. 가능하면 물건 주소, 건축물대장, 임대차 현황을 들고 갑니다. 말로만 “상가주택인데요”라고 하면 상담도 뭉뚱그려집니다. 자료를 보여줘야 현실적인 한도가 나옵니다.
그리고 금리 1퍼센트 차이를 가볍게 보면 안 됩니다. 대출 4억 원 기준으로 금리 1퍼센트면 연 400만 원입니다. 월 33만 원 정도죠. 월세 수익률 계산할 때는 33만 원이 별것 아닌 것처럼 보여도, 공실 한 달과 수리비가 겹치면 바로 부담이 됩니다.
제가 보는 상가주택매매 체크 순서
상가주택을 살 때 저는 순서를 정해두고 봅니다. 순서가 있어야 감정에 덜 흔들립니다. 입지가 좋아 보이거나 임대료가 높아 보이면 사람 마음이 급해지거든요.
- 첫째, 현장에서 유동인구와 공실 상태를 본다.
- 둘째, 주변 상가 월세와 주택 임대료를 따로 조사한다.
- 셋째, 건축물대장과 등기부를 같이 확인한다.
- 넷째, 임대차계약서와 실제 점유 상태를 맞춰본다.
- 다섯째, 보수 비용과 세금을 뺀 뒤 수익률을 다시 계산한다.
여기서 세금도 빠지면 안 됩니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세 가능성, 양도소득세까지 흐름을 봐야 합니다. 상가와 주택이 섞인 물건은 세금 판단도 단순하지 않습니다. 특히 나중에 팔 때 주택 수 문제나 비과세 판단이 걸릴 수 있으니 세무사에게 물어보는 비용을 아끼지 않는 편이 낫습니다.
저는 상가주택매매를 나쁘게 보지 않습니다. 오히려 제대로 고르면 월세 흐름과 자산가치가 같이 따라오는 좋은 물건이 될 수 있습니다. 다만 초보에게는 숫자가 너무 달콤하게 보이는 물건이 많습니다. 월세가 높다는 이유 하나로 들어가면, 공실과 수리비와 권리문제가 한꺼번에 올 때 버티기 어렵습니다.
상가주택은 겉으로 보면 든든한 월세 자산처럼 보입니다. 그런데 현장에서 오래 보다 보면 좋은 물건은 대체로 말이 적고, 위험한 물건은 설명이 많습니다. 매도인 말보다 계단 벽의 누수 자국, 상가 앞 빈 점포, 임차인 표정, 대장에 찍힌 작은 표시가 더 솔직할 때가 많았습니다. 저는 그런 것들을 끝까지 확인한 뒤에야 계산기를 다시 잡습니다.
