창원 장천동 빌딩 경매, 92% 할인

한줄 요약

솔직히 말하면, 11번 유찰된 이유가 뭔지 꼼꼼히 따져봐야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1961

경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 3층310호 (장천동,장천동엠에스빌딩)

창원시 진해구 장천동에 위치한 '엠에스빌딩'의 3층 310호입니다. 주소는 행암로 12이며, 특이하게도 해당 층은 북측과 남측 방향에 따라 다른 층으로 보입니다. 동측과 서측에서 층수가 달리 보이는 독특한 구조인데, 이 점이 입찰자들에게 혼란을 줄 수도 있겠네요. 주변은 상업 지역으로, 다양한 편의시설이 가깝지만 도로 접근성은 다소 애매할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 9,500만원이었으나, 현재 최저입찰가는 6,828만원으로 감정가의 8%에 불과합니다. 11회 유찰된 끝에 92% 할인된 가격에 나온 건데, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 7,170만원 전후로 생각되며, 이는 초저가 매물로 간주될 수 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 8월 30일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부등본 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하는 부분입니다. 이 물건의 경우, 유치권이나 법정지상권은 큰 문제가 되지 않을 것으로 보이지만, 11회 유찰된 만큼 명도 난이도가 높을 가능성은 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 명도 과정에서 난항을 겪을 수 있습니다. 하지만, 92% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률도 높을 것으로 보입니다. 하지만, 인근 상권의 성장 가능성과 물건의 특이한 층 구조가 악재로 작용할 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 7천만원대 초반을 추천하며, 취등록세 약 329만원을 포함해 총 투자금은 약 7,500만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 명도 관련 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.