목포 옥암동 아파트 경매, 6회 유찰 4천만

한줄 요약

6회 유찰로 최저가 4,202만원, 8월 31일 입찰 예정으로 부담 없는 가격에 도전할 수 있는 기회입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 전라남도 목포시 옥암동 1152-2 301호

전라남도 목포시 옥암동에 위치한 아파트로, 면적은 81.2㎡, 약 24.5평입니다. 이곳은 목포 시내와 접근성이 좋고, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용도 편리한 편이라 실거주 또는 임대 수익을 고려하기에 나쁘지 않은 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,323만원이지만 6회 유찰로 인해 현재 최저 입찰가는 4,202만원입니다. 이는 감정가의 22% 수준으로, 인근 아파트 시세 대비 현저히 낮은 가격입니다. 예상 낙찰가를 4,413만원 전후로 보면, 취등록세 약 203만원을 포함하여 총 투자금은 약 4,616만원 정도가 될 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2009년 7월 14일 근저당으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 제시 외 건물 매각 포함은 실제로 어떤 영향을 미칠지 정확한 확인이 필요하고, 임차인 현황도 등기부 및 현황조사서를 통해 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 임차인이 대항력을 가질 가능성도 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6회 유찰된 이유가 단순한 가격의 문제만은 아닐 수도 있습니다. 주변 시세 대비 아주 저렴한 가격이긴 하지만, 임차인 문제나 제시 외 건물 매각 포함 등이 걸림돌이 될 수 있습니다. 그러나 임대 수익률을 높게 잡을 수 있는 기회이기도 합니다. 연간 임대 수익률을 5% 이상으로 보고 접근하면 투자 매력이 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 유찰된 물건은 입찰 경쟁률이 다소 낮을 수 있습니다. 그러나 이 가격대의 경매 물건 특성상 소액 투자자들이 몰릴 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향 조정된 4,500만원 정도로 잡으면 좋을 것 같습니다. 명도 문제와 권리 관계 해결 방안을 명확히 세운 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.