점포매매 계약서 쓰기 전, 현장에서 직접 당해본 진짜 이야기
권리금보다 먼저 봐야 할 게 있었다
얼마 전 지인이 점포매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 보증금 5천만 원, 월세 280만 원, 권리금 7천만 원짜리 작은 음식점이었죠. 매출 장부도 그럴듯했고, 사장님 말로는 월 순익이 700만 원은 나온다고 했습니다. 그런데 제가 제일 먼저 물은 건 매출이 아니었습니다. 임대차계약서 원본 있냐, 건축물대장 봤냐, 용도 맞냐, 밀린 관리비 있냐였습니다.
초보자는 점포매매를 볼 때 권리금부터 봅니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 권리금 1억짜리 가게가 싸게 6천만 원에 나왔다고 하면 뭔가 기회처럼 보이죠. 그런데 현장에서 보면 싼 물건은 싼 이유가 있습니다. 장사가 안 돼서 급매로 나온 경우도 있고, 임대인이 재계약을 안 해주려는 경우도 있고, 업종 제한 때문에 내가 하려던 장사를 못 하는 경우도 있습니다.
특히 상가 경매나 공매를 같이 보는 사람은 더 조심해야 합니다. 경매로 상가를 낙찰받은 뒤 기존 임차인과 점포매매 비슷한 협상을 하게 되는 경우가 있는데, 이때 권리금이라는 말만 듣고 움직이면 계산이 틀어집니다. 권리금은 법적으로 보호되는 부분과 그렇지 않은 부분이 섞여 있고, 임대차 기간, 갱신 요구권, 임대인의 방해 여부에 따라 이야기가 완전히 달라집니다.
매출 장부는 믿되, 그대로 믿으면 안 된다
점포매매 현장에서 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “실매출은 더 나와요.” 이 말, 정말 많이 듣습니다. 카드 매출은 월 3천만 원인데 현금까지 합치면 4천만 원 넘는다는 식입니다. 문제는 그 현금을 내가 인수한 뒤에도 똑같이 만들 수 있느냐입니다. 기존 사장의 단골, 손맛, 운영 시간, 직원 관리 능력까지 같이 사는 게 아니니까요.
제가 보는 방식은 단순합니다. 최소 6개월 카드 매출, 배달앱 정산 내역, 매입 자료, 인건비 지급 내역을 같이 봅니다. 음식점이면 식자재 매입이 매출 대비 너무 낮거나 높아도 이상합니다. 예를 들어 월매출 4천만 원이라는데 식자재 매입이 500만 원 수준이면 숫자가 안 맞습니다. 반대로 매입은 큰데 순익이 높다고 말하면 인건비나 폐기 손실을 빼먹었을 가능성이 큽니다.
- 카드 매출과 배달앱 정산 금액이 크게 차이 나는지 확인
- 월세, 관리비, 부가세, 카드 수수료를 순익 계산에 넣었는지 확인
- 직원 급여가 가족 노동으로 숨겨져 있는지 확인
- 성수기 매출만 보여주는 물건인지 확인
- 인수 후 같은 메뉴와 가격을 유지할 수 있는지 확인
솔직히 말하면, 장부가 예쁜 점포보다 설명이 투명한 점포가 낫습니다. 매출이 조금 낮아도 비용 구조가 보이고, 손익분기점이 계산되는 가게가 훨씬 안전합니다. 월세 280만 원짜리 점포라면 관리비와 부가세까지 넣어 고정비가 330만 원을 넘을 수 있습니다. 여기에 인건비 600만 원, 재료비 35%, 배달 수수료까지 넣으면 생각보다 남는 돈이 얇습니다.
임대인 동의 없는 점포매매는 반쪽짜리다
점포매매 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 임대인을 만나야 합니다. 이건 선택이 아닙니다. 기존 임차인과 나 사이에 권리금 계약을 썼더라도 임대인이 새 임대차계약을 거절하면 일이 복잡해집니다. 특히 월세를 올리겠다고 하거나, 보증금을 갑자기 높이거나, 업종을 제한하는 조건을 붙이면 내가 계산한 수익률이 바로 무너집니다.
예전에 권리금 4천만 원짜리 미용실을 본 적이 있습니다. 자리도 괜찮고 시설도 깨끗했습니다. 그런데 임대인을 만나보니 건물 전체를 병원 임대 쪽으로 바꿀 생각이 있더군요. 새 계약은 1년만 가능하다고 했습니다. 그럼 권리금 4천만 원을 12개월 안에 회수해야 한다는 뜻입니다. 월 333만 원씩 권리금이 녹는 셈이죠. 이런 물건은 장사가 잘돼도 마음이 편하지 않습니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호라는 제도가 있지만, 현장에서 모든 문제가 깔끔하게 해결되는 건 아닙니다. 다툼이 생기면 시간과 비용이 들어갑니다. 초보 투자자나 첫 창업자는 소송으로 버티는 구조를 만들면 안 됩니다. 처음부터 임대인의 재계약 의사, 월세 인상 폭, 업종 허용 범위, 원상복구 조건을 문서로 확인하는 게 낫습니다.
시설 상태보다 원상복구 비용이 더 무서울 때가 있다
점포매매를 보러 가면 인테리어가 먼저 눈에 들어옵니다. 조명, 테이블, 주방 설비, 간판이 멀쩡하면 돈을 번 것처럼 느껴지죠. 그런데 저는 천장 안쪽, 배수, 전기 용량, 가스 배관, 소방 설비를 더 봅니다. 특히 음식점은 닥트와 배수 문제가 크고, 카페는 전기 용량이 부족하면 장비를 제대로 못 돌립니다.
시설권리금이라는 말도 조심해야 합니다. 3년 전에 8천만 원 들여 인테리어를 했다고 해서 지금 가치가 8천만 원인 건 아닙니다. 중고 주방기기는 생각보다 빨리 값이 떨어지고, 내 업종에 맞지 않으면 철거비만 생깁니다. 철거와 원상복구 비용은 20평 작은 점포도 1천만 원 넘게 나올 수 있습니다. 바닥, 천장, 칸막이, 주방 방수까지 건드리면 더 올라갑니다.
- 임대차계약서의 원상복구 범위 확인
- 불법 증축이나 무단 용도변경 여부 확인
- 소방, 위생, 전기 관련 영업 허가 가능 여부 확인
- 간판 설치 권한과 비용 부담 확인
- 인수 물품 목록을 사진과 함께 계약서에 첨부
근데 이런 걸 꼼꼼히 따지면 매도인이 싫어할 때가 있습니다. “그렇게 의심하면 거래 못 한다”고 하죠. 저는 그 말이 나오면 오히려 더 천천히 봅니다. 정상적인 물건이면 확인을 피할 이유가 없습니다. 돈이 오가는 계약에서 서로 확인하는 건 예의 없는 행동이 아니라 기본 절차입니다.
초보가 피해야 할 점포매매 물건
제가 초보에게 가장 말리고 싶은 건 회생을 전제로 사는 가게입니다. “내가 들어가면 살릴 수 있다”는 생각이 제일 위험합니다. 물론 실력이 뛰어난 사람은 죽은 상권에서도 매출을 만들 수 있습니다. 그런데 첫 점포라면 그런 승부를 굳이 할 필요가 없습니다. 이미 유동 인구가 줄고, 주변 공실이 늘고, 같은 업종이 계속 바뀌는 자리라면 권리금이 아무리 낮아도 조심해야 합니다.
또 하나는 매도 사유가 흐릿한 물건입니다. 건강 문제, 이사, 가족 사정이라고 말하지만 실제로는 임대료 인상, 민원, 위생 문제, 직원 이탈, 프랜차이즈 본사와의 갈등이 숨어 있는 경우가 있습니다. 그래서 저는 주변 가게 두세 곳을 꼭 들릅니다. 커피 한 잔 사면서 “여기 장사 오래 하셨어요?” 정도만 물어도 분위기가 나옵니다. 부동산 중개사 말만 듣는 것보다 현장 상인 말 한마디가 더 정확할 때가 많습니다.
점포매매는 싸게 사는 것보다 망하지 않게 사는 게 먼저입니다. 권리금 2천만 원을 깎는 것보다 월 고정비 100만 원을 줄이는 게 더 큰 차이를 만들 수 있습니다. 계약금 넣기 전 하루만 더 확인해도 피할 수 있는 손실이 많습니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법이 있어서가 아니라, 애매한 물건 앞에서 멈출 줄 압니다. 저는 그게 점포매매에서 가장 현실적인 실력이라고 봅니다.
