중앙동 오피스텔 경매, 8회 유찰 1,285만

한줄 요약

8월 25일 입찰, 8회 유찰로 최저가 1,285만 원, 매력적이지만 유찰 이유 파악이 필수!

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가), 19층1913호 (중앙동4가,일동미라주더마린)

부산 중구 중앙동에 위치한 일동미라주더마린 오피스텔입니다. 19층 고층에 위치해 있어 전망은 좋을 것으로 예상됩니다. 주변은 부산의 중심가에 위치해 다양한 생활 편의시설과 교통이 잘 발달해 있습니다. 하지만 면적 정보가 없어 조금 아쉽네요. 면적에 대한 정보는 꼭 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 2,300만 원이지만, 현재 최저입찰가는 1,285만 원으로 감정가의 5%까지 떨어졌습니다. 인근 오피스텔 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 가격입니다. 솔직히 말하면, 이렇게 많은 유찰이 있었던 이유를 파악하는 것이 중요합니다. 예상 낙찰가는 1,349만 원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 1월 23일 근저당권으로 설정되어 있습니다. 이 점은 입찰 시 말소 여부를 확인해야 할 부분입니다. 임차인 현황에 대해서는 현재 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 전입일과 확정일자를 꼼꼼히 파악해야 대항력 여부를 알 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 같은 특이사항은 없지만, 확실히 확인하는 것이 좋습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 리스크를 잘 파악하고 접근해야 합니다. 부산 중구는 교통이 편리하고 개발 호재가 꾸준히 있는 지역이라 장기적 관점에서는 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 하지만 8회 유찰된 이유를 명확히 파악하는 것이 먼저입니다. 예상 수익률은 매입가에 따라 크게 달라지겠지만, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것 같습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 항상 경매는 변수의 연속입니다. 최저입찰가가 너무 낮아 위험 부담이 크다면 조금 더 여유있는 금액으로 입찰하는 것이 좋습니다. 권장 입찰가는 1,400만 원 정도로 잡고, 취등록세 약 62만 원을 포함해 총 투자금을 계산해보세요. 하지만 제 경험상, 입찰 전 현장 방문과 추가 조사로 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.