연제구 상가 경매, 4회 유찰 8천만

한줄 요약

8월 26일 입찰, 4회 유찰로 매력적 가격이나 재개발 구역으로 인한 리스크 존재.

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45, 1층103호

부산광역시 연제구 과정로191번가길에 위치한 상가입니다. 1층 103호로, 일용품점으로 사용 중인 이 상가는 103호와 105호를 함께 사용하고 있습니다. 주변은 주거 지역으로, 연산10구역 재개발사업정비구역에 속해 있어 향후 개발 기대감이 있지만, 해당 시점까지는 불확실성이 따릅니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,600만원에서 시작했지만, 4회 유찰되어 현재 최저입찰가는 8,134만원으로 51% 할인된 상태입니다. 감정가 대비 상당히 저렴한 편입니다. 인근 상가 시세를 보면, 이보다 높은 가격에 거래되고 있어, 이번 입찰이 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다. 예상 낙찰가는 8,540만원 선으로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 10일 설정된 근저당권입니다. 유의할 점은 재개발 구역에 속해 있어, 매각으로 조합원 분양권을 받을 수 있을지, 또는 청산대상이 될지 명확히 해야 합니다. 이는 연산10구역재개발정비사업조합의 회신서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 직접 확인해야 하며, 이 부분이 입찰 전 꼭 짚고 넘어가야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

재개발 구역 내 상가라는 점이 호재로 작용할 수 있습니다. 재개발이 완료되면 상가 가치 상승도 기대할 수 있으니까요. 다만, 사업시행인가가 2027년 6월로 예정되어 있어, 그 전까지는 불확실성에 대한 리스크가 존재합니다. 예상 수익률은 매입가 대비 높은 편이지만, 명도와 재개발 진행 상황에 따라 변동 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건이라 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 8,540만원 전후가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 392만원으로 예상되며, 총 투자금은 8,926만원 정도가 될 것입니다. 재개발 이슈가 있는 만큼, 입찰 전 조합 측과의 확인 절차는 필수입니다.