부산 양정동 아파트 경매, 3회 유찰 2.7천만

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 2일 재입찰, 최저가 2,675만원으로 매력적이지만, 재매각임을 감안해야 합니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 부산진구 중앙대로989번길 14, 2층202호 (양정동,힐링빌)

부산광역시 부산진구 양정동에 위치한 이 아파트는 중앙대로 인근에 자리잡고 있어 교통 접근성이 좋습니다. 주변에는 다양한 편의시설이 있으며, 교육 환경도 양호한 편입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 평수는 현장 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,800만원이지만, 현재 최저입찰가는 2,675만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 아파트 실거래가를 감안하면 상당히 매력적인 가격대입니다. 예상 낙찰가는 약 2,809만원 전후로 생각되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2,938만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 29일 설정된 근저당으로, 이를 기준으로 대항력을 판단해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 재매각 상황인 만큼, 이전 매각에서의 문제점이 무엇이었는지 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이라 리스크가 존재합니다. 하지만 가격적인 매력은 분명합니다. 예상 수익률을 계산해 보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 한 가지 걸리는 건 재매각이라는 점인데, 이는 명도 과정에서의 문제가 있었을 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 더한 2,800만원 정도를 제안합니다. 취등록세 약 129만원을 포함해도 전체 투자금은 3천만원을 넘지 않을 것으로 보입니다. 다만, 이전 취소 사유를 명확히 파악한 후 입찰에 임하는 것이 좋겠습니다.