영도 청학동 빌라 경매, 3회 유찰 8천만

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 2일 재입찰, 감정가 대비 66% 할인된 최저가로 매력적이지만 유찰 사유 확인 필요.

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 영도구 태종로384번길 17-14, 2층201호 (청학동,청학동아진펠리스)

부산 영도구 청학동에 위치한 이 빌라는 청학동아진펠리스 2층에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주거지역으로, 생활 인프라와 교통 접근성이 양호합니다. 정확한 면적 정보가 없어 아쉽지만, 일반적인 빌라의 경우 20평 내외일 가능성이 큽니다. 교통은 버스 노선이 잘 연결되어 있어 시내 접근이 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,000만원이었으나, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 8,232만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 유사 빌라 실거래가가 약 1억 8,000만원인 것을 감안하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 8,643만원으로 보고 있으며, 이는 현재 최저가와 비슷한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 9월 4일 설정된 근저당입니다. 근저당만 말소되면 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 임차인의 대항력 여부를 확인하기 위해 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 다행히 특이사항은 없다고 되어 있어, 법정지상권이나 유치권 등 추가적인 권리 문제는 적을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회나 유찰된 이유가 궁금해집니다. 인근 지역 시세 대비 매력적인 가격임에도 불구하고 입찰자가 적었던 이유는 다른 내부적 문제일 가능성이 있습니다. 예를 들어, 건물의 물리적 상태나 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 리스크를 감안하더라도, 현재 가격대에서는 월세 수익률이 연 8% 이상 예상되어 투자 매력은 충분합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 보통 경쟁률이 낮으나, 이번에는 가격이 크게 낮아져 경쟁률이 다소 높아질 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 10% 상향된 약 9,056만원 정도로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 397만원으로 예상되며, 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으니 사전조사가 필수입니다.